Wann der Kauf die bessere Wahl ist!

Die Debatte wird oft mit Überzeugungen geführt statt mit Zahlen. Auf der einen Seite steht der Satz von der Miete als rausgeworfenem Geld, auf der anderen der Hinweis auf Zinsen, Nebenkosten und gebundenes Kapital. Beides greift zu kurz, weil die Antwort an wenigen Annahmen hängt.

In Nürnberg sieht die Rechnung anders aus als in München, und innerhalb der Stadt trennt Gostenhof von Erlenstegen mehr als nur die Lage. Entscheidend sind vier Größen: das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete, die einmaligen Erwerbskosten, die laufenden Kosten und die Zeit, die Sie tatsächlich in der Immobilie bleiben.

Wie sich Mieten und Kaufen über 15 oder 20 Jahre auf das Vermögen auswirken, lässt sich in dem Rechner von mietenkaufenrechner.de mit eigenen Werten durchspielen. Dieser Beitrag zeigt anhand eines Nürnberger Beispiels, unter welchen Bedingungen die Kaufrechnung aufgeht und ab wann sie kippt.

 

Der Kaufpreis-Miete-Faktor ist nur der Einstieg

Der Kaufpreis-Miete-Faktor, kurz KMF, teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Er beantwortet die Frage, wie viele Jahresmieten in einem Objekt stecken. Ein Faktor unter 25 gilt als günstig, ab etwa 30 wird die Rechnung eng.

Für Nürnberg liegen die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen im zweiten Quartal 2026 bei rund 3.700 bis 3.900 Euro, die Kaltmieten je nach Lage zwischen 12 und 14 Euro. Eine belastbare Vergleichsmiete ist dabei die halbe Miete, denn Angebotspreise auf Portalen liegen häufig über dem, was ortsüblich tatsächlich erzielt wird.

Welche Merkmale den Preis in den einzelnen Vierteln bewegen, zeigt die Übersicht dazu, wie sich der Mietpreis für eine Wohnung in Nürnberg ermitteln lässt. Erst mit einer realistischen Vergleichsmiete wird gerechnet, nicht geschätzt.

 

 

Wichtig ist die Einordnung: Ein Faktor von 25 war in der Niedrigzinsphase ein klares Kaufsignal, weil die Zinslast weit unter der Miete lag. Bei Sollzinsen um 4 Prozent gilt das nicht mehr. Der KMF sortiert Objekte vor, er entscheidet die Frage nicht.

 

Bei knapp vier Prozent Zins entsteht der Vorteil über die Tilgung

Im Beispiel bringen Sie 60.000 Euro Eigenkapital ein und zahlen die Nebenkosten von 15.750 Euro aus eigener Tasche. Das Darlehen beträgt dann 255.750 Euro. Bei 3,9 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung ergibt das eine Annuität von rund 1.257 Euro monatlich.

Davon fließen im ersten Monat etwa 831 Euro als reiner Zins an die Bank. Nur die restlichen 426 Euro bauen Vermögen auf. Rechnet man die nicht umlagefähigen Kosten hinzu, liegt die Belastung bei rund 1.500 Euro gegenüber 1.000 Euro Kaltmiete. Einen Vorteil beim monatlichen Cashflow gibt es im ersten Jahr also nicht.

Der Kauf gewinnt nicht über die Rate, sondern über zwei andere Kanäle: die Tilgung, die Monat für Monat Eigenkapital aufbaut, und die Wertentwicklung, die auf den vollen Immobilienwert wirkt. Beides braucht Zeit und stabile Annahmen.

 

Bayern startet mit niedrigeren Erwerbskosten

Kaufnebenkosten fallen sofort an und stehen zunächst ohne Gegenwert in der Bilanz. Sie müssen durch Tilgung und Wertentwicklung erst wieder erwirtschaftet werden. Genau hier hat Bayern einen strukturellen Vorsprung von Jahren, weil die Grunderwerbsteuer seit 1997 unverändert bei 3,5 Prozent liegt.

 

 

Der Käuferanteil an der Provision folgt seit Dezember 2020 dem Halbteilungsprinzip nach § 656c BGB. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Schleswig-Holstein verlangen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Die Differenz von rund 9.000 Euro verkürzt den Amortisationszeitraum spürbar.

 

Die laufenden Kosten werden regelmäßig unterschätzt

Bei einer Eigentumswohnung liegt das Hausgeld typischerweise bei 3 bis 5 Euro je Quadratmeter, im Beispiel also zwischen 240 und 400 Euro monatlich. Ein Teil davon würde auch ein Mieter über die Nebenkosten zahlen und verzerrt den Vergleich nicht.

Entscheidend ist der nicht umlagefähige Anteil: Verwaltungskosten von 20 bis 35 Euro je Einheit und die Instandhaltungsrücklage von 0,80 bis 1,50 Euro je Quadratmeter. Zusammen sind das rund 90 bis 150 Euro monatlich, die zusätzlich zur Annuität anfallen.

Dazu kommen Rücklagen für das Sondereigentum, also Bad, Küche und Bodenbeläge. Vorsichtige Kalkulationen setzen deshalb 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr an, was 375 bis 500 Euro monatlich entspricht. Zwischen diesen beiden Ansätzen liegen über zwanzig Jahre mehrere zehntausend Euro Unterschied.

 

Was den Ausschlag gibt, ist die Wertsteigerungsannahme

Setzt man die Zahlen des Beispiels in ein vollständiges Modell ein, zeigt sich, woran die Entscheidung wirklich hängt. Auf der Mietseite wird dabei das Eigenkapital angelegt und die monatliche Differenz zur Annuität zusätzlich gespart. Ohne diesen Differenzsparplan verliert die Mietseite automatisch, was mit der Realität wenig zu tun hat.

 

Infografik: Vermögensentwicklung im Nürnberger Beispiel über 20 Jahre

 

Bei einer nominalen Wertsteigerung von 1,5 Prozent, dem konservativen Langfristwert, liegt die Mietvariante über die gesamten zwanzig Jahre vorn. Bei 2,5 Prozent dreht sich das Bild bereits nach rund sechs Jahren. Ein einziger Prozentpunkt in der Annahme kehrt das Ergebnis komplett um.

Diese Empfindlichkeit ist der eigentliche Befund. Laut Bundesbank- und BIZ-Langfristdaten lagen die nominalen Wertsteigerungen für selbstgenutztes Wohneigentum über Jahrzehnte bei etwa 2 Prozent jährlich, real also nahe null.

Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes weist für das erste Quartal 2026 ein Plus von 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal aus. Eine Erwartung von 2,5 Prozent müssen Sie mit der konkreten Lage begründen können.

  

Fünf Bedingungen, unter denen die Kaufrechnung aufgeht

Aus dem Modell ergibt sich ein klares Muster. Die folgenden Punkte sind keine Garantie, aber sie beschreiben die Konstellation, in der der Kauf in der Metropolregion in der Regel vorne landet:

 

• Sie planen eine Haltedauer von mindestens fünfzehn Jahren. Darunter sind die Erwerbskosten in kaum einem deutschen Markt wieder eingespielt.

• Der Kaufpreis-Miete-Faktor liegt deutlich unter 25, idealerweise in Richtung 20. Genau dort entsteht der Puffer, den die Zinslast heute auffrisst.

• Sie zahlen die Nebenkosten aus eigener Tasche und bringen zusätzlich etwa 20 Prozent des Kaufpreises ein. Der Beleihungsauslauf sinkt, und mit ihm der Zinsaufschlag der Bank.

• Die Lage trägt eine begründbare Wertsteigerungserwartung, etwa durch Nachfrage, Infrastruktur und Arbeitsplätze im Umfeld. Ohne sie fehlt der entscheidende Hebel.

• Die Differenz zwischen Gesamtbelastung und Kaltmiete passt dauerhaft ins Budget, ohne dass Sie Rücklagen auflösen. Eine Reserve für Sonderumlagen bleibt davon unberührt.

 

Fehlt eine dieser Bedingungen, verschiebt sich der Kipppunkt schnell um fünf bis zehn Jahre. Fehlen zwei, ist die Mietvariante in aller Regel die rechnerisch bessere Wahl.

  

Wann die Miete die klügere Entscheidung bleibt

Unterhalb von zehn Jahren Haltedauer gewinnt in fast allen deutschen Märkten die Mietvariante, sofern das Eigenkapital konsequent angelegt wird. Die Flexibilität bei einem Jobwechsel und die erhaltene Liquidität sind reale wirtschaftliche Werte, keine Trostpreise.

Auch das Klumpenrisiko spricht mit. Eine selbstgenutzte Immobilie bindet häufig mehr als 70 Prozent des Gesamtvermögens an einen einzigen lokalen Markt, während ein breit gestreutes Depot dieses Risiko verteilt.

 

Was Käufer in der Region jetzt einkalkulieren sollten

Für zehnjährige Zinsbindungen liegt der Topzins Anfang September 2026 bei rund 3,7 Prozent effektiv, der Marktdurchschnitt aus abgeschlossenen Finanzierungen eher bei 4 Prozent. Die amtliche Referenz dafür ist die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank. Entscheidend für Ihre Kondition ist der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert.

Welche Bausteine sich sinnvoll kombinieren lassen, ordnet der Beitrag zur Immobilienfinanzierung 2026 ein. Ein Aufschlag von 0,4 Prozentpunkten kostet bei 250.000 Euro Darlehen rund 80 Euro im Monat.

Auf der Kostenseite gehören außerdem Grundsteuer, Versicherungen und Rücklagen in die Rechnung. In Nürnberg hat der Stadtrat den Hebesatz angepasst, wie die Meldung dazu zeigt, dass der Hebesatz der Grundsteuer B gesenkt wurde. Solche Posten verändern das Ergebnis nicht dramatisch, gehören aber in eine ehrliche Kalkulation.

Die Entscheidung zwischen Miete und Eigentum ist damit keine Glaubensfrage, sondern eine Rechenaufgabe mit klaren Variablen. Rechnen Sie mit Ihren eigenen Zahlen und prüfen Sie, wie stabil das Ergebnis bleibt, wenn Sie die Wertsteigerung um einen Prozentpunkt senken. Bleibt der Kauf dann vorne, ist die Entscheidung auf sicherem Fundament getroffen.