Wie viel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?

Beim Abschluss eines Mietvertrags geht es längst nicht nur um Miethöhe, Wohnfläche und Laufzeit. Für Vermieter stellt sich eine ebenso wichtige Frage: Was passiert, wenn während des Mietverhältnisses Schäden entstehen, Mieten ausbleiben oder am Ende noch offene Forderungen bestehen?

Eine Mietsicherheit soll genau für solche Fälle einen finanziellen Puffer schaffen. Für Mieter wiederum ist entscheidend zu wissen, welche Sicherheit verlangt werden darf, wie hoch sie sein kann und wann das Geld wieder zurückfließt.

Eine der häufigsten Formen ist die Mietkaution. Für Wohnraummietverhältnisse setzt dabei das Bürgerliche Gesetzbuch in Deutschland klare Grenzen. Vor allem bei der Höhe, der Zahlung in Raten und der Anlage des Geldes gelten Regeln, die weder Vermieter noch Mieter einfach umgehen können.

 

Welche Funktion hat eine Mietsicherheit?

Eine Mietkaution ist kein Bonus für den Vermieter und auch keine zusätzliche Einnahme neben der Miete. Sie erfüllt vielmehr eine Sicherungsfunktion.

Ein einfaches Bild macht den Unterschied deutlich. Die Kaution ist eher ein Pfand im Hintergrund als Geld, über das der Vermieter während des Mietverhältnisses frei verfügen kann. Solange alles ordnungsgemäß läuft, bleibt sie unangetastet. Erst wenn berechtigte Ansprüche entstehen, kann die Sicherheit relevant werden.

 

Warum Vermieter eine Sicherheit verlangen können

Für einen Vermieter bedeutet die Vermietung immer auch ein gewisses finanzielles Risiko. Die Wohnung wird überlassen, während verschiedene Verpflichtungen erst später erfüllt werden. Mögliche Schäden lassen sich zudem nicht immer im Voraus erkennen. Eine vereinbarte Sicherheit kann beispielsweise Ansprüche absichern wegen

 

• offener Mietforderungen,

• berechtigter Schadensersatzforderungen wegen Beschädigungen der Mietsache,

• weiterer begründeter Forderungen aus dem Mietverhältnis.

 

Damit schafft die Kaution einen gewissen Schutz für den Fall, dass nach dem Ende des Mietverhältnisses noch Geldforderungen bestehen.

 

Wichtig bleibt aber die Grenze: Die Sicherheit soll Ansprüche absichern, nicht dem Vermieter eine zusätzliche Einnahmequelle verschaffen. Ein Vermieter kann deshalb nicht allein deshalb auf die Kaution zugreifen, weil das Geld vorhanden ist. Entscheidend ist immer, ob ein entsprechender Anspruch besteht.

 

Welche Sicherheiten kommen grundsätzlich infrage?

Die klassische Variante ist die Geldkaution. Sie ist gerade bei Wohnraummietverhältnissen weit verbreitet und gesetzlich besonders geregelt.

Daneben können je nach Mietverhältnis und vertraglicher Gestaltung auch andere Sicherheiten eine Rolle spielen, etwa eine Bankbürgschaft oder eine Mietkautionsbürgschaft. Welche Variante sinnvoll ist, hängt unter anderem von der Bonität, den finanziellen Möglichkeiten und den konkreten Vereinbarungen im Mietvertrag ab.

Für die Wohnraummiete ist allerdings entscheidend: Nicht jede vertraglich gewünschte Sicherheit darf die gesetzlichen Schutzvorschriften aushebeln.

 

Wie viel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?

Bei der Mietkaution sorgt vor allem eine Zahl für Orientierung: drei.

§ 551 BGB bestimmt, dass die Sicherheit bei einem Wohnraummietverhältnis grundsätzlich höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen darf. Außerdem darf eine Geldkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden. Die gesetzlichen Regelungen zur Mietkaution nach § 551 BGB geben damit einen klaren Rahmen vor und schützen Mieter davor, dass die geforderte Sicherheit beliebig hoch ausfällt.

Das klingt zunächst trocken. In der Praxis verhindert diese Regelung jedoch einen typischen Konflikt bereits vor seinem Entstehen.

 

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die einfache Grundformel lautet:

Maximale Kaution = 3 × Nettokaltmiete

 

Ein Beispiel:

Nettokaltmiete: 900 Euro

Betriebskostenvorauszahlung: 200 Euro

Maximale Mietkaution: 2.700 Euro

 

Die 200 Euro Betriebskosten werden bei der Berechnung nicht hinzugerechnet. Selbst wenn die monatliche Gesamtzahlung damit 1.100 Euro beträgt, liegt die zulässige Kaution in diesem Beispiel grundsätzlich bei höchstens 2.700 Euro. Wer die einzelnen Mietbestandteile sauber voneinander trennt, kann zugleich Fehler in der Nebenkostenabrechnung vermeiden und die spätere Abrechnung für beide Seiten nachvollziehbarer gestalten.

Das ist besonders wichtig, weil in Mietanzeigen und Vertragsunterlagen häufig mehrere Beträge nebeneinanderstehen: Kaltmiete, Betriebskosten, Heizkosten und Warmmiete. Für die Berechnung der gesetzlichen Obergrenze kommt es bei der Wohnraummiete jedoch auf die Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten an.

Praxis-Merksatz: Nicht die Warmmiete entscheidet über die Höhe der Mietkaution, sondern grundsätzlich die Miete ohne die ausgewiesenen Betriebskosten.

  

Warum die Nebenkosten bei der Berechnung nicht mitzählen

Der Grundgedanke dahinter ist einfach. Betriebskosten sind keine eigentliche Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung, sondern werden nach den vertraglichen Vereinbarungen zusätzlich als Pauschale oder Vorauszahlung erhoben.

Deshalb stellt § 551 BGB ausdrücklich auf die Miete ohne diese Betriebskosten ab. Für die Praxis bedeutet das: Wer eine Wohnung für 900 Euro Nettokaltmiete und 200 Euro Betriebskostenvorauszahlung vermietet, darf nicht einfach das Dreifache der Gesamtzahlung als Kaution verlangen.

Gerade bei der Vertragsgestaltung lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die einzelnen Mietbestandteile. Ein kleiner Rechenfehler kann schnell mehrere hundert Euro ausmachen.

 

Kann der Vermieter die gesamte Kaution sofort verlangen?

Nein. Bei einer Geldkaution steht dem Mieter gesetzlich eine besondere Erleichterung zu. Die Kaution darf in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden weiteren Raten sind zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen zu leisten.

 

Bei einer Kaution von 2.700 Euro bedeutet das:

1. Rate: 900 Euro

2. Rate: 900 Euro

3. Rate: 900 Euro

 

Damit muss ein Mieter die vollständige Sicherheit nicht zwingend auf einmal aufbringen. Gerade beim Einzug ist das praktisch relevant, denn gleichzeitig fallen häufig Umzugskosten, Maklerkosten, Möbelanschaffungen oder andere Ausgaben an.

Eine Forderung nach dem Motto „Die gesamte Kaution muss vor Schlüsselübergabe vollständig bezahlt sein“ kann diese gesetzliche Möglichkeit nicht einfach beseitigen.

  

Darf im Mietvertrag eine höhere Kaution vereinbart werden?

  

Für Wohnraummietverhältnisse gilt grundsätzlich: Eine Vereinbarung zulasten des Mieters, die von den Vorgaben des § 551 BGB abweicht, ist unwirksam.

Ein Mietvertrag kann also nicht wirksam festlegen, dass beispielsweise fünf Nettokaltmieten als Barkaution zu zahlen sind, nur weil der Vermieter dies für besonders sicher hält.

Das schützt beide Seiten vor einer Eskalation bereits bei Vertragsabschluss. Der Vermieter erhält eine gesetzlich anerkannte Sicherheit. Der Mieter wiederum weiß, dass die finanzielle Belastung nicht beliebig erhöht werden darf.

 

Was passiert mit der Mietkaution während des Mietverhältnisses?

Mit der Zahlung der Kaution verschwindet das Geld nicht einfach in einer Schublade des Vermieters. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält auch Vorgaben dazu, wie eine als Geldsumme überlassene Sicherheit anzulegen ist.

 

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Nach § 551 Abs. 3 BGB muss eine Geldkaution grundsätzlich bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Vermieter und Mieter können allerdings eine andere Anlageform vereinbaren.

 

Entscheidend ist außerdem die Trennung vom Vermögen des Vermieters. Die Kaution soll wirtschaftlich dem Mieter zugeordnet bleiben und nicht einfach mit dem übrigen Vermögen des Vermieters vermischt werden.

Diese Vorgabe ist keineswegs reine Formsache. Der Bundesgerichtshof hat beispielsweise entschieden, dass einem Mieter bei einer nicht ordnungsgemäß angelegten Kaution ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber laufenden Mietforderungen zustehen kann.

Für Vermieter ist die getrennte Anlage deshalb nicht nur eine Frage sauberer Buchhaltung, sondern eine konkrete rechtliche Pflicht.

 

Wem stehen die Zinsen zu?

Grundsätzlich stehen die Erträge aus der Anlage dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit und werden damit Bestandteil der Kaution. Eine Besonderheit gilt für Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen. Dort besteht keine gesetzliche Pflicht des Vermieters, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Auch hier zeigt sich der eigentliche Charakter der Kaution. Das Geld gehört wirtschaftlich nicht einfach zum laufenden Vermögen des Vermieters. Es soll bis zum Ende des Sicherungszwecks erhalten bleiben.

 

Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zurückgreifen?

  

Jetzt kommt der Punkt, an dem die Theorie praktisch wird.

Eine Kaution kann besonders dann wichtig werden, wenn am Ende des Mietverhältnisses noch Forderungen offen sind. Doch Vorsicht: Die Kaution ist kein Freibrief.

 

Die Kaution ist keine pauschale Entschädigung

Ein häufiger Irrtum besteht darin, die Kaution gedanklich als eine Art „Sicherheitsbetrag für alle Fälle“ zu behandeln. Genau so funktioniert sie nicht.

Die Sicherheit dient dazu, berechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzusichern. Besteht kein entsprechender Anspruch, darf der Vermieter die Kaution nicht einfach behalten.

Andersherum gilt ebenfalls: Stellt sich beispielsweise nach dem Auszug heraus, dass tatsächlich ein ersatzfähiger Schaden entstanden ist oder Mietzahlungen offen sind, kann die Kaution zur Absicherung dieser Forderung herangezogen werden.

Die entscheidende Frage lautet daher nicht: „Ist noch Kaution vorhanden?“, sondern: „Welche konkrete Forderung soll durch die Kaution gesichert werden?“

 

Typische Gründe für einen Zugriff

In der Praxis können insbesondere folgende Forderungen eine Rolle spielen:

• offene Mietzahlungen,

• berechtigte Schadensersatzforderungen wegen Beschädigungen,

• sonstige fällige und berechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis.

 

Dabei sollte jede Forderung nachvollziehbar dokumentiert und rechtlich geprüft werden. Ein beschädigter Türgriff ist beispielsweise etwas anderes als normale Abnutzung. Auch bei Renovierungs- oder Instandsetzungsfragen kommt es auf die konkrete Situation und die wirksamen vertraglichen Vereinbarungen an. Die Kaution ersetzt daher keine sorgfältige Abrechnung.

 

Was passiert mit der Mietkaution nach dem Auszug?

Der Schlüssel ist übergeben, die Wohnung ist leer, das Übergabeprotokoll unterschrieben. Für viele Mieter fühlt sich das Mietverhältnis damit abgeschlossen an. Bei der Kaution kann allerdings noch etwas Geduld erforderlich sein.

 

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Eine starre gesetzliche Frist nach dem Motto „Die Kaution muss exakt drei Monate nach dem Auszug zurückgezahlt werden“ gibt es nicht.

Stattdessen kommt es darauf an, ob der Vermieter die Sicherheit noch benötigt, um berechtigte Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis zu prüfen oder abzurechnen. Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass der Rückzahlungsanspruch erst fällig wird, wenn der Vermieter die Kaution zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Nach dem Ende des Mietverhältnisses ist ihm dafür eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist zuzugestehen.

Wie lange diese Frist dauert, hängt deshalb vom Einzelfall ab. Ein unkompliziertes Mietverhältnis ohne offene Punkte lässt sich anders abrechnen als ein Fall mit Schäden, ausstehenden Zahlungen oder noch ungeklärten Betriebskosten.

 

Darf der Vermieter einen Teil der Kaution zurückbehalten?

Ja, ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution kann unter bestimmten Voraussetzungen gerechtfertigt sein. Er sollte aber einen konkreten Sicherungsgrund haben.

Ein Vermieter kann beispielsweise einen Betrag zurückhalten, wenn noch eine nachvollziehbare Forderung zu klären ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass automatisch die gesamte Kaution blockiert werden darf, sobald irgendeine Kleinigkeit offen ist.

Entscheidend ist der tatsächliche Sicherungsbedarf. Der BGH hat wiederholt betont, dass die Kaution gerade der Sicherung bestehender beziehungsweise zu erwartender Ansprüche dient. Sobald dieser Sicherungszweck entfällt, muss die Sicherheit zurückgegeben werden.

 

Was gilt bei einer noch offenen Betriebskostenabrechnung?

Hier wird es besonders interessant, denn die Betriebskostenabrechnung folgt häufig einem anderen Zeitplan als der Auszug.

Wenn nach dem Ende des Mietverhältnisses noch eine Nebenkostenabrechnungen aussteht, kann ein angemessener Teil der Kaution unter Umständen weiterhin als Sicherheit benötigt werden. Der Bundesgerichtshof hat bereits klargestellt, dass die Rückzahlung der Kaution nicht automatisch mit dem Ende des Mietvertrags fällig wird und ein Einbehalt im Hinblick auf noch offene Betriebskostenabrechnungen grundsätzlich möglich sein kann.

 

Das bedeutet aber nicht, dass der Vermieter die Kaution auf unbestimmte Zeit vollständig einbehalten darf. Entscheidend bleiben der konkrete Sicherungszweck, die zu erwartende Forderung und die erforderliche Höhe der Sicherheit.

Gerade deshalb ist eine pauschale Aussage wie „Die Kaution muss spätestens drei Monate nach dem Auszug auf dem Konto sein“ zu kurz gegriffen.

 

Kaution schafft Sicherheit, aber keine Narrenfreiheit

Die Mietkaution ist im Wohnraummietrecht ein bewährtes Instrument. Sie gibt Vermietern eine finanzielle Absicherung, ohne Mieter einer unbegrenzten Forderung auszusetzen.

Die wichtigste Grenze lässt sich schnell merken: Maximal drei Nettokaltmieten, wenn es um eine Geldkaution bei Wohnraum geht. Hinzu kommen das gesetzliche Recht auf Zahlung in drei Raten und die Vorgaben zur getrennten Anlage und Verzinsung.

Nach dem Auszug endet die Geschichte allerdings nicht automatisch mit der Schlüsselübergabe. Dann muss geprüft und abgerechnet werden. Bestehen keine berechtigten Ansprüche mehr, ist die Kaution zurückzugeben. Bestehen noch offene Forderungen, kann ein entsprechender Betrag weiterhin als Sicherheit dienen. Gerade bei einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung kommt es deshalb auf den Einzelfall an.

Für beide Seiten gilt letztlich dasselbe Prinzip: Je sauberer Mietvertrag, Kautionsvereinbarung und Wohnungsübergabe dokumentiert sind, desto weniger Raum bleibt für spätere Auseinandersetzungen. Eine gute Mietsicherheit soll schließlich nicht zum Streitpunkt werden. Sie soll genau das tun, was ihr Name verspricht: Sicherheit schaffen.