Immobilienverkauf durch Fachmann

Wer eine Immobilie kauft, vereinbart mit dem Verkäufer oft einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Zeigen sich später Mängel, steht dem Käufer nur dann Schadensersatz zu, wenn der Verkäufer ihn zuvor arglistig über die Mängel getäuscht hatte. Doch kann einem Verkäufer Arglist unterstellt werden, nur weil er selbst vom Fach ist? Hierzu entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14. Juni 2019 (V ZR 73/18) und verneinte dies. Ein fachkundiger Verkäufer täusche nicht über einen Mangel mit der Angabe, das Kaufobjekt fachgerecht nach anerkannten Vorschriften errichtet zu haben, wenn er lediglich unbewusst von DIN-Vorschriften abgewichen ist.

Die Kläger kauften unter Ausschluss der Sachmängelhaftung ein Einfamilienhaus. Der Verkäufer war Maurermeister und zugleich Inhaber eines bauwirtschaftlichen Unternehmens, welches das Haus errichtet hatte. Bei der Besichtigung zeigte sich bereits ein Wasserfleck an einer Rückwand der an das Haus angebauten Garage. Der Verkäufer erklärte dies mit einer abgelösten Bitumenbahn. Diese hatte er zuvor bereits mehrfach verklebt. Später stellte sich heraus: Ursächlich für den Wasserfleck war eine Drainage, die nicht den damals geltenden DIN-Vorschriften entsprach.

Der BGH wies auf die deutliche Unterscheidung zwischen fahrlässiger Unkenntnis eines Sachmangels und der Annahme einer arglistigen Täuschung hin. Der Verkäufer könne sich auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er vorsätzlich Falschangaben tätigt und mithin über den Sachmangel täuscht. Für Angaben „ins Blaue“ hafte der Verkäufer nur, wenn er mit der Unrichtigkeit seiner Angaben gerechnet hätte. Im streitigen Fall habe der Verkäufer die eigentliche Ursache der Feuchtigkeitserscheinung aber nicht gekannt. Er rechnete folglich auch nicht mit einem Sachmangel, der aus einem Abweichen der Drainage von den einschlägigen Normen rührt. Diese fahrlässige Unkenntnis reiche aber auch bei einem fachkundigen Verkäufer nicht für eine arglistige Täuschung.