01.08.2018

Wenn der Mieter zum Vermieter wird

Wird eine Wohnung vermietet, überlässt der Vermieter sein Eigentum einer fremden Person. Ihr werden per Gesetz weitreichende Befugnisse und Rechte eingeräumt. Das Besitzrecht des Mieters gleicht oft weitestgehend dem Eigentumsrecht des Vermieters – er darf in und mit der gemieteten Wohnung grundsätzlich tun und lassen, was er will. Der Vermieter hat jedoch ein Mitspracherecht, wenn es um die Nutzung der Wohnung durch Personen geht, die nicht Partner des Mietvertrags sind.

Möchte ein Mieter eine zusätzliche Person in der Wohnung aufnehmen oder die Wohnung unter- oder zwischenvermieten, dann benötigt er dafür grundsätzlich die Genehmigung des Vermieters (§ 540 BGB). Eine Missachtung dieser Genehmigungspflicht kann im schlimmsten Fall sogar eine fristlose Kündigung nach sich ziehen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ehegatten, nahe Familienangehörige (Eltern, Kinder, der Ehegatte und dessen Kinder sowie Stiefkinder), eingetragene Lebenspartner oder Pflegepersonal können ohne vorheriges Einverständnis des Vermieters aufgenommen werden. Besuch darf bis zu acht Wochen genehmigungsfrei in der Wohnung untergebracht werden.

In vielen Fällen ist der Vermieter gezwungen, die Gebrauchsüberlassung zu genehmigen. Der Mieter muss lediglich ein berechtigtes Interesse geltend machen. Die Gebrauchsüberlassung dann abzulehnen, erfordert einen hohen Begründungsaufwand seitens des Vermieters.

Ein berechtigtes Interesse liegt laut Rechtsprechung beispielsweise vor, wenn wirtschaftliche Gründe zur Gebrauchsüberlassung zwingen, die Wohnung aus beruflichen Gründen oder durch Krankheit nicht genutzt werden kann, eine Wohngemeinschaft oder eine gemeinsame Haushaltsführung gegründet oder das Kind des eigenen Lebensgefährten aufgenommen werden soll. Der Vermieter kann das Gesuch des Mieters in diesen Fällen nur dann ablehnen, wenn durch den Dritten negative Auswirkungen für die Hausgemeinschaft und das Mietobjekt zu erwarten sind, wenn etwa der Zuzug eine erhebliche Veränderung der Bewohnerstruktur nach sich zöge, die mit hoher Wahrscheinlichkeit Störungen des Hausfriedens erwarten lässt. Ein weiterer Versagungsgrund ist die drohende Überbelegung der Wohnung. Hierbei genügt es, dass eine übermäßige Abnutzung eintreten kann; eine Schädigung der Mietsache muss nicht zwangsweise drohen. Die finanzielle Situation oder die Herkunft dürfen hingegen bei der Bewertung keine Rolle spielen.

Erteilt der Vermieter die angestrebte Einwilligung, besteht die Möglichkeit, die Miete anzuheben (§ 553 Abs. 2 BGB). Bei einer solchen Erhöhung handelt es sich dann aber nicht um einen Zuschlag, der neben der Miete steht, sondern um eine Vertragsanpassung aufgrund des erweiterten Mietgebrauchs. Es können sowohl die Nettokaltmiete als auch die Nebenkosten erhöht werden.

Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung unrechtmäßig, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete nach den allgemeinen Regeln des Schadensersatzrechts. Gleichzeitig kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen oder fristlos kündigen.
Will der Vermieter aufgrund der Missachtung der Genehmigungspflicht den Mietvertrag fristlos kündigen, muss er zunächst eine Abmahnung aussprechen und eine angemessene Frist zur Beendigung des Untermietvertragsverhältnisses stellen. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis nicht hätte erteilen müssen. Anderenfalls ist eine fristlose Kündigung ausgeschlossen. Unter Umständen kann der Vermieter den Mieter jedoch ordentlich kündigen.

Rechtsanwalt Gerhard Frieser
1. Vorsitzender Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg und Umgebung e. V.

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