Vermietende Eigentümer haften

Die meisten Wohnungseigentümer lehnen sich beim Thema Räum- und Streupflicht ganz entspannt zurück. Schließlich beauftragt in der Regel die Gemeinschaft einen Räumdienst, um diese lästigen Aufgaben zu erledigen. Überwacht und kontrolliert werden diese vom Verwalter, sodass selbst für den Fall, dass doch einmal etwas schiefgeht, grundsätzlich der Dienstleister haftet. Der Eigentümer hat also mit etwaigen Unfällen nichts zu tun. Das gilt aber nicht immer für alle Eigentümer.

  

Dass sich vermietende Wohnungseigentümer hier in einer trügerischen Sicherheit wähnen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 250/23) klargestellt. Denn auch wenn sie bei Unfällen von Außenstehenden genauso haften wie ihre selbst nutzenden Miteigentümer, sieht dies bei Unfällen ihrer Mieter ganz anders aus.

 

Mietvertragliche Haftung

Denn laut den BGH-Richtern trifft einen Vermieter neben der normalen Haftung aufgrund der allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gegenüber seinen Mietern noch zusätzlich eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, diesen einen sicheren Zugang zum Mietobjekt zu gewährleisten. Er muss also auch aus diesem Grund dafür Sorge tragen, dass bei Bedarf geräumt und gestreut wird.

 

Übertragung der Pflicht

Der BGH räumt aber auch vermietenden Wohnungseigentümern ein, dass sie diese Pflicht nicht selber erfüllen müssen, sondern auf andere übertragen können. Hierfür kommen zum einen die Mieter selbst, aber auch ein Dienstleister in Betracht. Doch faktisch hat der Vermieter zumeist keinen Spielraum. Denn in vielen Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) heuert die Verwaltung entsprechend den Wünschen der Eigentümer einen Dienstleister zur Erfüllung der Räum- und Streupflichten an und überwacht und kontrolliert dessen Einsatz.

 

Dienstleister ist Erfüllungsgehilfe

Bei der vertraglichen Haftung gegenüber dem Mieter reicht dies aber nicht aus, um die Verantwortung auf den Dienstleister abzuwälzen. Denn der erfüllt im Interesse des vermietenden Wohnungseigentümers dessen vertragliche Pflicht und ist somit ein sogenannter Erfüllungsgehilfe. Laut § 278 Satz 1 Alternative 2  des BGB muss er sich dessen Verschulden zurechnen lassen und somit dafür haften. Der Vermieter ist also der Ansprechpartner des Mieters bei Schadensersatzansprüchen. Die gezahlten Beträge kann der Vermieter sich aufgrund des Vertrages der GdWE zwar von dem Dienstleister zurückholen. Aber wenn dieser nicht solvent ist, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.

 

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