Referentenentwurf soll Umwälzung von Maklerkosten auf Käufer verhindern

Die Bundesregierung plant ein neues Gesetz, das zur Stärkung des Bestellerprinzips bei Immobilienverkäufen unter Einschaltung eines Maklers beitragen soll. Als Grund für die Regelung gibt die Bundesregierung - mittlerweile fast schon gebetsmühlenartig - an, dass gerade Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen Schwierigkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Besonders problematisch seien dabei die hohen Erwerbsnebenkosten, zu denen neben der Grunderwerbssteuer auch die Maklerkosten gehören. Diese müssten regelmäßig durch Eigenkapital aufgebracht werden. Zwar sehe auch die bisherige Regelung vor, dass derjenige die Maklervergütung schuldet, der den Makler beauftragt. In der Praxis wird von diesem Grundsatz aber in der Regel abgewichen und der Käufer zahlt zumindest einen Teil der Provision selbst.

Außerdem sähen sich Kaufinteressenten gezwungen, vorher bereits festgelegte Maklerquoten anzunehmen, obwohl er weder auf die Auswahl des Maklers noch auf die Quote selbst Einfluss nehmen kann. Nimmt er diese Kosten nicht an, scheidet er „faktisch aus dem Bewerberkreis aus“. Gerade in Ballungsräumen entstehe somit eine Zwangslage für die Kaufinteressenten.

Kaufinteressenten befinden sich nach Meinung des Gesetzgebers in derselben Situation wie Mietinteressenten vor Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes, als die Maklerprovision noch vom Mieter zu tragen waren. Daher möchte die Bundesregierung nun die Regelungen des BGB zum Maklervertrag entsprechend ändern und dabei auch gleich die veraltete Bezeichnung „Mäkler“ im Gesetz ändern. Die geplanten Regelungen im Einzelnen:

Anwendungsbereich

Zunächst ist festzuhalten, dass die neuen Regelungen nur auf Maklerverträge beschränkt werden sollen. In der Gesetzesbegründung heißt es dazu, dass bei Gewerberaumkäufen nicht von der gleichen Zwangslage für Interessenten ausgegangen werden kann.

Darüber hinaus sollen die neuen Regelungen voraussetzen, dass der Käufer als Verbraucher im Sinne des BGH handelt und der Makler als Unternehmer tätig wird. Welchem Kreis der Verkäufer zuzurechnen ist, soll nach dem Gesetzgeber unerheblich sein.

Form der Maklerverträge

Nach dem Willen des Gesetzgebers soll für Maklerverträge zukünftig die Textform gelten, sodass ein Vertragsschluss auch per Mail denkbar ist. Damit soll sichergestellt werden, dass der Inhalt des Maklervertrages sowohl für den Verkäufer als auch die Kaufinteressenten transparent bleibt. „Auf diese Weise können Unklarheiten über in der Praxis häufige strittige Fragen betreffend den Inhalt eines Maklervertrags vermieden werden.“

Verkäufer soll Maklerprovision zahlen

Kernstück der neuen Regelungen ist der neue § 656c BGB. Demnach soll der Makler vom Käufer nur noch dann ein Entgelt fordern können, wenn er aufgrund eines Maklervertrages mit dem Käufer tätig geworden ist. Ein entgeltpflichtiger Maklervertrag zwischen Makler und Käufer soll nur zu Stande kommen, „wenn Letzterer von sich aus den Entschluss trifft, einen Makler mit der Suche nach einer für ihr geeigneten Wohnimmobilie zu betrauen“. Allerdings soll dieser Grundsatz auch nicht uneingeschränkt gelten. Hat beispielsweise ein Kaufinteressent einen Makler mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt und bietet ihm dieser ein Objekt an, dass er infolge eines Maklervertrages mit dem Verkäufer bereits im Bestand hatte, wird er nach der Gesetzesbegründung auch nicht ausschließlich auf Grundlage des Vertrages mit dem Käufer tätig und der Käufer schuldet kein Entgelt.

Keine Umwälzung auf den Käufer

Der Gesetzesentwurf sieht schließlich auch vor, dass eine Vereinbarung, die von den neuen Kostentragungsregelungen abweicht, unwirksam ist. Ebenso unwirksam ist demnach eine Vereinbarung, die den Käufer verpflichtet ein Entgelt zu zahlen, das von dem Verkäufer oder einem Dritten für die Maklerleistungen geschuldet wird. Damit soll verhindert werden, dass die Maklerprovision beispielsweise aufgrund eines Vertrags zu Gunsten Dritter doch vom Käufer geschuldet wird. Leistet trotzdem der Käufer an den Makler, gibt ihm die neue Regelung die Möglichkeit, das gezahlte Entgelt im Wege der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuverlangen.

Änderung der Gewerbeordnung

In die Gewerbeordnung soll darüber hinaus eine neue Ordnungswidrigkeit aufgenommen werden. Demnach hat derjenige, der vom Käufer einer Wohnimmobilie ein Entgelt für Maklerleistungen annimmt, fordert oder sich versprechen lässt, ein Bußgeld bis zu 30.000 Euro zu zahlen.

In erster Linie soll durch die neuen Regelungen erreicht werden, dass der Käufer einer Wohnimmobilie die Kosten für einen Makler nicht mehr tragen muss. Dies soll zum einen dazu beitragen, die Kaufnebenkosten zu senken, zum anderen aber auch dafür sorgen, dass Verkäufer stärker als bisher eine für beide Seiten günstige Provision aushandeln, was zu einer Preisfindung nach Marktgrundsätzen führen soll. Die Bundesregierung rechnet damit, dass es einen „stärkeren Preis- und Qualitätswettbewerb zwischen den Maklerunternehmen“ geben wird.

Alternativen sieht der Gesetzgeber interessanterweise keine. Beispielsweise vermag die gleichmäßige Teilung der Maklerprovision „den beabsichtigten Interessensausgleich nicht herbeizuführen“.

Ebenfalls beachtlich: Im Gesetzesentwurf wird explizit darauf hingewiesen, dass die Bundesregierung weiterhin einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer prüft.

Rechtsanwalt Gerhard Frieser

1. Vorsitzender Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg und Umgebung e. V.

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