Ferienhaus in Österreich kaufen

Ein Chalet in Tirol, ein Haus am Wolfgangsee oder eine Wohnung in Zell am See: Die Nachfrage nach Ferienimmobilien in Österreich ist hoch, gerade bei deutschen Käufern. Der Kauf selbst ist für EU-Bürger unkompliziert, die spätere Nutzung als Ferienhaus aber der eigentliche Knackpunkt. Wer die folgenden Punkte vor der Unterschrift klärt, erspart sich teure Überraschungen.

 

Die Widmung entscheidet über alles

Der wichtigste Begriff heißt Freizeitwohnsitz. Nur wenn ein Objekt ausdrücklich als Freizeitwohnsitz gewidmet ist, dürfen Sie es legal nur zeitweise für Urlaubszwecke nutzen. Ein Hinweis im Exposé wie „ganzjährig bewohnbar“ ist keine Widmung. Lassen Sie sich deshalb vor dem Kaufanbot einen aktuellen Grundbuchauszug und einen schriftlichen Widmungsnachweis der Gemeinde vorlegen.

  

Gerade in den westlichen Bundesländern ist die Neubegründung von Freizeitwohnsitzen stark eingeschränkt. In vielen Tiroler Gemeinden, den sogenannten Vorbehaltsgemeinden, sind neue Freizeitwohnsitze seit September 2022 generell verboten, Verstöße können mit Verwaltungsstrafen von bis zu 40.000 Euro geahndet werden. In Salzburg müssen Sie meist eine Erklärung über den Nutzungszweck abgeben, in Tourismusregionen wie Pinzgau, Pongau und Lungau wird diese besonders genau geprüft. Objekte mit bestehender Freizeitwohnsitz-Widmung sind entsprechend selten und teuer.

 

Grundverkehr: neun Bundesländer, neun Regelwerke

Als deutscher Staatsbürger sind Sie EU-Bürger und im Grundverkehr weitgehend mit Österreichern gleichgestellt. Eine klassische Ausländergenehmigung brauchen Sie nicht. Das Grundverkehrsrecht ist aber föderal, jedes der neun Bundesländer hat ein eigenes Gesetz. Mehrere Länder verlangen vor der Grundbucheintragung eine Negativbestätigung oder eine Erklärung, dass kein unzulässiger Freizeitwohnsitz begründet wird. Fehlt diese, weist das Grundbuchgericht den Antrag ab.

 

Praktischer Schutz: Nehmen Sie eine aufschiebende Bedingung in den Kaufvertrag auf, wonach der Vertrag erst mit Erteilung der Grundverkehrsgenehmigung oder Negativbestätigung wirksam wird. So hängen Sie nicht an einem Objekt fest, wenn die Behörde die geplante Nutzung nicht freigibt.

 

Anmeldung, Abgaben und laufende Kosten

Ein häufiger und teurer Fehler ist der Scheinwohnsitz: die Anmeldung eines Hauptwohnsitzes, obwohl Ihr Lebensmittelpunkt in Deutschland bleibt. In Österreich darf ein Wohnsitz erst nach tatsächlicher Unterkunftnahme angemeldet werden, eine Scheinmeldung ist strafbar und kann zusätzlich grundverkehrsrechtliche Folgen bis zur Rückabwicklung haben. Deklarieren Sie die Nutzung von Anfang an ehrlich.

 

Hinzu kommen laufende Abgaben. Eine wachsende Zahl von Gemeinden erhebt eine Zweitwohnsitzabgabe, deren Höhe sich meist nach der Wohnfläche richtet und je Bundesland und Gemeinde unterschiedlich ausfällt. In Salzburg und Vorarlberg kann bei ungenutzten Objekten zusätzlich eine Leerstandsabgabe anfallen, beide Abgaben sind kumulativ denkbar. Rechnen Sie außerdem mit Betriebskosten, Versicherung und Instandhaltung, auch wenn Sie nur wenige Wochen im Jahr vor Ort sind.

 

Vermietung und Steuern

Viele Ferienobjekte, gerade in Apartmentanlagen, haben eine touristische Widmung und teils sogar eine Vermietungspflicht. Wenn Sie vermieten, unterliegen die Einnahmen der österreichischen Einkommensteuer (Sie sind dann beschränkt steuerpflichtig) und ab bestimmten Schwellenwerten der Umsatzsteuer. Eine nur gelegentliche Vermietung über Plattformen hebt den Status als Freizeitwohnsitz in der Regel nicht auf, Sie bleiben mit allen Pflichten Freizeitwohnsitz-Inhaber.

 

Für die Steuern in beiden Ländern gilt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich. Wichtig beim späteren Verkauf: Auf den Gewinn fällt in Österreich die Immobilienertragsteuer an, und die Hauptwohnsitzbefreiung greift bei einem Ferienhaus gerade nicht. Ein Steuerberater mit Erfahrung im grenzüberschreitenden Fall ist hier sinnvoll.

 

Kaufnebenkosten kalkulieren

Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten von rund 10 bis 12 Prozent an, die aus Eigenmitteln zu tragen sind. Die wichtigsten Posten:

 

• Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises.

• Grundbucheintragung: 1,1 Prozent für das Eigentumsrecht, plus 1,2 Prozent des Kreditbetrags für das Pfandrecht bei Finanzierung.

• Vertragserrichtung und Treuhand: etwa 1,5 bis 3 Prozent zzgl. USt.

• Maklerprovision: bis zu 3 Prozent zzgl. 20 Prozent USt.

 

Die temporäre Befreiung von Grundbuch- und Pfandrechtsgebühr galt nur für Hauptwohnsitze und ist bei einem Ferienhaus ohnehin nicht anwendbar.

 

Die Finanzierung des Ferienhauses

Als in Deutschland lebender Käufer gelten Sie bei der Bank als Steuerausländer, und ein Ferienhaus wird als Zweitwohnsitz eingestuft, den Kreditinstitute vorsichtiger bewerten. Erwarten Sie eine höhere Eigenkapitalquote, häufig 20 bis 30 Prozent, denn eine Immobilie im Ausland zählt in der Regel nicht als Eigenmittel.

 

Als Richtwert prüfen österreichische Banken weiterhin die bekannten Grenzen aus der ausgelaufenen KIM-Verordnung: maximal 90 Prozent Beleihung, maximal 40 Prozent der Rate am Nettoeinkommen, maximal 35 Jahre Laufzeit. Weil sich eine deutsche Bank kaum ins österreichische Grundbuch eintragen kann, führt der Weg meist über eine österreichische Bank, und ein spezialisierter Vermittler findet schneller das passende Institut.

 

Ein bekanntes Beispiel ist OPTIFIN (optifin.de), das deutschen Käufern österreichische Immobilienkredite vermittelt. Die Erfahrung im Umgang mit den österreichischen Banken und Behörden kann hier ein entscheidender Vorteil für den Käufer sein.

 

Vor der Unterschrift: kurze Checkliste

• Widmung schriftlich prüfen: Ist die Nutzung als Freizeitwohnsitz erlaubt?

• Grundbuch und Lasten einsehen, Energieausweis und etwaige Auflagen klären.

• Grundverkehr des Bundeslandes prüfen und aufschiebende Bedingung in den Vertrag aufnehmen.

• Abgaben der Gemeinde erfragen (Zweitwohnsitz, Leerstand) und in die Kalkulation einrechnen.

• Finanzierung vor dem Kaufanbot klären, inklusive Eigenmittel für Nebenkosten.

 

Ein Ferienhaus in Österreich ist gut erreichbar, in einer stabilen Rechtsordnung und im Euro-Raum. Der Unterschied zwischen einem entspannten Kauf und einem jahrelangen Ärgernis liegt fast immer in der Vorbereitung: Wer Widmung, Grundverkehr, Abgaben und Finanzierung vorab sauber klärt, kann den Rest guten Gewissens genießen.