15.06.2018

Zustimmung zur Mieterhöhung – auch durch schlüssiges Verhalten möglich?

Ausgangslage:

Grundsätzlich können einmal geschlossene Verträge nur einvernehmlich abgeändert werden. Daher gilt ein in einem Mietvertrag vereinbarter Mietzins bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Änderung des Mietzinses ist damit nur durch eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter möglich.

Da der Mieter nur selten geneigt sein dürfte einer Erhöhung des Mietzinses und damit einer Verschlechterung seiner Vertragsbedingungen freiwillig zuzustimmen, gibt § 558 BGB dem Vermieter die Möglichkeit vom Mieter die Zustimmung zu einer Veränderung des Mietzinses und damit zu einer Vertragsänderung zu verlangen, wenn

  • die Miete seit 15 Monaten unverändert ist,
  • das letzte Mieterhöhungsverlangen mindestens ein Jahr zurückliegt und
  • die verlangte Miete ortsüblich ist.
D.h. der Mieter muss seine Zustimmung erklären. Macht er dies ausdrücklich durch eine schriftliche Zustimmung oder wird er von einem Gericht dazu verurteilt, seine Zustimmung zu erteilen, ist dies unproblematisch. Probleme treten in der Praxis immer dann auf, wenn keine ausdrückliche Zustimmung erteilt wird. Hier stellt sich die Frage, bei welchem Verhalten eine Zustimmungserklärung vorliegt. 

So forderte der Vermieter den Mieter mit Schreiben vom 23.11.15 auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete für die gemietete Wohnung um 47 EUR auf eine Gesamtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 432 EUR monatlich zum 1.2.16 unter Verwendung des beigefügten Erklärungsvordrucks zuzustimmen. Mit Schreiben vom 19.1. und 1.2.16 erinnerte der Vermieter den Mieter an die Erteilung der Zustimmung. Diese gab zwar keine schriftliche Erklärung ab, überwies aber am 15.2., 4.3. und 6.4.16 die Miete in Höhe von jeweils 432 EUR. 

Entscheidung des BGH:

Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 1 S. 1 BGB). Soweit er der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 S. 1 BGB). § 558b BGB sieht eine bestimmte Form der Zustimmung nicht vor. Die Zustimmung kann daher auch mündlich erteilt werden.

Ob ein schlüssiges Verhalten als Willenserklärung und damit als Zustimmung zu werten ist, ist vom Gericht zu beurteilen.

Im Fall eines Mieterhöhungsverlangens ist hiernach maßgebend, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf die Zustimmung zur Mieterhöhung ziehen würde (vgl. BGH NJW 14, 1951).  

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass

  • mehrmonatige Zahlung des erhöhten Mietzinses als schlüssig erklärte
  • Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung gewertet werden kann(NJW 98, 445) und
  • durch die Änderung des Dauerauftrags an (NZM 05, 736) eine Zustimmung vorliegt.

Daher konnte der Vermieter in dem zu entscheidenden Fall aufgrund des Mieterhöhungsverlangens, der beiden Erinnerungsschreiben vom 19.1. und 1.2.16 sowie der nachfolgenden vorbehaltlosen Überweisungen der angeforderten erhöhten Miete vom 15.2., 4.3. und 6.4.16 aufgrund der Gesamtumstände davon ausgehen, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen wollte. 

Anmerkung:

Im Gegensatz zur Zustimmung des Mieters muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen gem. § 558a BGB in Textform erklären. Dies kann daher per Fax, per Post oder auch E-Mail erfolgen. 

Ob bereits eine Zustimmung vorliegt, wenn der Mieter nur ein oder zweimal nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zahlt, hängt von den weiteren Umständen des Einzelfalls ab. Eine bloße ein- oder zweimalige Zahlung dürfte nicht ausreichend sein, so dass der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen sollte, um die Dreimonatsfrist gem. § 558b Abs. 2 BGB nicht zu versäumen. Bei Versäumnis dieser Frist müsste der Vermieter ein erneutes Mieterhöhungsverlangen stellen. 


Oliver Fouquet
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Miet- und Pachtrecht, Grundstücksrecht
Unfall- und Schadensersatzrecht
Leasingrecht, Führerscheinrecht
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