27.04.2018

Keine Mietminderung nach Beendigung des Mietverhältnisses

Verbleibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses im Mietobjekt, so hat er die volle Miete im Rahmen der Nutzungsentschädigung zu zahlen.

Ausgangslage:

Das Mietverhältnis begann im Jahr 2003 und endete nach einer Kündigung der Mieterin am 28. Februar 2015. Bereits zwei Monate zuvor, am 29. Dezember 2014, hatte die Vermieterin die Wohnung von der Mieterin zurückerhalten. Die Vermieterin hatte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs bereits zum 22.10.2013 fristlos gekündigt.

Die Mieterin war der Ansicht, dass sich aufgrund von Mängeln der Mietsache die Höhe der Nutzungsentschädigung gemindert hatte. Gem. § 536 BGB mindert sich die Miete bei einem Mangel der Mietsache. Sofern das Mietverhältnis beendet ist, hat der Mieter nach 546a BGB für die Zeit, in der er die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses noch bewohnt, eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen oder vereinbarten Miete zu zahlen.

Entscheidung:

Das LG Krefeld hat im Urteil v. 20.12.2017 (Az.: 2 S 65/16) entschieden, dass die Nutzungsentschädigung wegen der behaupteten, sich innerhalb des Mietobjektes befindlichen Mängel nicht gemindert war.

Grundsätzlich steht dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses kein Mängelbeseitigungsanspruch gegen den Vermieter mehr zu, da vertragliche Erfüllungspflichten zu diesem Zeitpunkt nicht mehr bestehen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 546a Rn.13). Denn in diesem Fall würde der Vermieter sich der Situation ausgesetzt sehen, entweder eine Kürzung der Nutzungsentschädigung hinnehmen oder eine ehemals vertragliche Verpflichtung erfüllen zu müssen, die bereits nicht mehr besteht. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass Mängel, die während der Nutzungsentschädigung entstehen, nicht zu einer Minderung führen (vgl. BGH, Urteil v. 27.05.2015 - XII ZR 66/13).  

Dies hat der BGH im Urteil vom 27.05.2015 (Az.: XII ZR 66/13) ebenfalls so entschieden. Dort hatte der Mieter im Mai 2004 ein Ladenlokal zum Betrieb eines Lebensmittelgeschäfts gemietet. Zuletzt war eine monatliche Miete in Höhe von 3.436 € (2.940 € Kaltmiete zuzüglich 496 € Nebenkostenvorauszahlung) vereinbart. Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis zum 31. Mai 2010 ordentlich gekündigt hatte, wurde der Mieter in einem anschließenden Räumungsrechtsstreit im April 2011 rechtskräftig zur Räumung des Mietobjekts verurteilt. Der Mieter räumte das Ladenlokal zunächst nicht, zahlte jedoch bis Dezember 2011 einen monatlichen Betrag in Höhe der vereinbarten Miete an den Kläger weiter. Danach leistete er keine Zahlungen mehr. Der Beklagte räumte das Mietobjekt Ende April 2012.

Der Mieter behauptete, dass es zwischen September 2011 und April 2012 in den gemieteten Räumen insgesamt fünf - auf mangelhafte Dachentwässerung infolge verstopfter Fallrohre und Dachtraufen zurückzuführende - Wasserschäden gegeben habe, welche die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache im streitgegenständlichen Zeitraum erheblich gemindert hätten.

Der BGH entschied dort, dass eine erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete (§ 536 Abs. 1 BGB) zur Folge gehabt hätte, jedenfalls unter den hier obwaltenden Umständen nicht zu einer Herabsetzung des Anspruchs auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung berechtigt.  

Mit Beendigung des Mietverhältnisses erlischt insbesondere die Pflicht des Vermieters, die Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (Senatsurteil BGHZ 180, 300 = NJW 2009, 1947 Rn. 16). Der frühere Mieter hat daher im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses nach allgemeiner Ansicht grundsätzlich keinen Anspruch auf Mangelbeseitigung gegen den Vermieter mehr.

Hinweis:

War die Miete bereits aufgrund eines Mangels während des Mietverhältnisses gemindert, so gilt die geminderte Miete als vereinbarte Miete i.S.d. § 546a BGB, so dass dann nur die geminderte Miete zu zahlen ist (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 1960 - VIII ZR 16/60 - NJW 1961, 916 f.)

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Oliver Fouquet

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
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