Zur Miete wohnen oder kaufen – Was ist wirtschaftlicher?

Mit den aktuell sinkenden Immobilienpreisen und den beständig steigenden Mieten fragen sich viele Menschen, ob es auf lange Sicht nicht wirtschaftlicher wäre, zum Eigentümer zu werden. Diese Frage lässt sich aber gar nicht so leicht beantworten, denn sie ist von einer Reihe von Faktoren wie der Nettokaltmiete, der Zinsentwicklung und dem Standort der Immobilie abhängig.

  

  

Mieten oder kaufen – Was sind die Vor- und Nachteile?

Wer zur Miete wohnt, muss zwar jeden Monat Geld an seinen Vermieter überweisen, genießt dabei aber eine hohe finanzielle Sicherheit. Die Miete darf nur in einem festgelegten Rahmen erhöht werden und die Nebenkosten für die Wohnung oder das Haus sind an den Verbrauch sowie an die aktuellen Energiepreise gekoppelt. Gas und Strom müssten aber im Eigenheim auch bezahlt werden. Dafür ist der Mieter nicht für Reparaturkosten zuständig, die aufgrund normaler Abnutzung entstehen.

  

Der Eigenheimbesitzer muss diese Kosten hingegen immer selbst und zusätzlich zur Kreditrate tragen. Dafür baut er aber Sicherheiten für das Alter auf und wohnt kündigungssicher in seinem eigenen Haus. Zudem wird er sich in der Rente keine Gedanken um Mietzahlungen machen müssen. Welche der beiden Varianten günstiger ist, hängt von der Lage, von den Zinsen für die Finanzierung sowie von den Entwicklungen der Mieten in der Zukunft ab. Eine pauschale Antwort kann also nicht gegeben werden. Trotzdem gibt es einige Punkte, die eine Orientierung bieten können.

  

  

Miete und Kaufpreis ins Verhältnis setzen

Am einfachsten funktioniert der Vergleich, wenn die monatliche Kaltmiete eines Hauses mit dem Kaufpreis eines ähnlichen Objekts verglichen wird. Beide Immobilien sollten sich in der Größe, in der Ausstattung, im Zustand und in der Lage stark ähneln.

  

  

Den Mietpreismultiplikator errechnen

Die monatliche Kaltmiete für das Mietshaus wird mit zwölf multipliziert, sodass sich die Jahreskaltmiete ergibt. Diese wird anschließend durch den Kaufpreis des Kaufobjektes geteilt. Die Formel lautet also:

  

• Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete = Mietpreismultiplikator

  

Die Zahl, die herauskommt, sollte bei 20 oder darunter liegen. Wenn das Ergebnis 20 lautet, würde es 20 Jahre dauern, bis sich der Kauf amortisiert hat. Reparaturen und andere Kosten sind allerdings nicht inbegriffen. Allgemein gelten Kaufobjekte mit dem Faktor 20 in der Immobilienbranche als günstig. Ab einem Mietpreismultiplikator von 25 oder 30 sollte besser die Miete gewählt werden. Die Gründe dafür sind vielfältig: Zum Beispiel ist jetzt noch nicht ersichtlich, wie es mit der Finanzierung in 25 Jahren aussehen wird. Falls die Zinsen stark ansteigen, kann der Kauf zur Kostenfalle werden.

  

   

Außerhalb der Ballungszentren kann sich der Kauf lohnen

Die Kaufpreise für Häuser variieren je nach Region. Dort, wo Immobilien günstig erworben werden können, sind natürlich auch die Mieten günstiger. Da der Mietmarkt aber so überlaufen ist, steigen die Preise dort ständig, sodass es auf dem Land durchaus sein kann, dass der Kauf die wirtschaftlichere Lösung ist. Gleiches gilt für kleine und mittelgroße Städte, die sich außerhalb der großen Metropolen wie Stuttgart, München, Berlin, Hamburg oder Köln befinden. Dort sind Häuser in der Regel um einiges günstiger. Wer sich für den Hauskauf in Nürnberg entscheidet, zahlt im Jahr 2024 im Durchschnitt nur halb so viel pro Quadratmeter wie für ein Haus in der bayerischen Landeshauptstadt München.

  

  

Wie sich der Kaufpreis senken lässt

Erstmals seit langer Zeit sinken die Kaufpreise für Immobilien. Das liegt vordergründig an der leicht zurückgegangenen Nachfrage, was Käufer in eine gute Verhandlungsposition bringt, denn viele Verkäufer benötigen nun deutlich mehr Zeit, um Käufer für ihre Immobilien zu finden. Es lohnt sich also, zu verhandeln. Dabei können vorhandene Mängel als Argumente eingesetzt werden. Außerdem sollte der Kredit für die Finanzierung mit großer Sorgfalt ausgesucht werden. Bei solch hohen Summen können schon kleine Nachkommastellen einen großen Unterschied ausmachen. Aufgrund der aktuellen Zinslage ist obendrein hohes Eigenkapital von Vorteil. Wenn ein großer Anteil des Kaufpreises bereits gedeckt werden kann, muss weniger Geld in Kreditform aufgenommen werden. Infolgedessen fallen auch geringere Zinsen an. Vielleicht lassen sich in der Familie private Kreditgeber finden, mit deren Hilfe das Eigenkapital gesteigert werden kann.