Worauf es bei der Ankaufsfinanzierung ankommt

Wer in der Metropolregion Nürnberg ein Bürogebäude, eine Logistikhalle oder ein Anlageobjekt kauft, hat es deutlich komplizierter als beim privaten Baufinanzieren.

 

Statt einheitlicher Bedingungen bestimmen Objektkennzahlen, Mietvertragsgestaltung und die Wahl der finanzierenden Bank über Zinssatz, Laufzeit und den letztlich verfügbaren Eigenkapitaleinsatz. Der folgende Beitrag sortiert die wichtigsten Stellschrauben.

 

 

Beleihungswert und Ertragswertverfahren als Grundlage

Bei gewerblich genutzten Objekten stützt sich die Bank nicht auf den Sachwert, sondern auf den nachhaltig erzielbaren Ertrag. Rechtlicher Rahmen ist die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), die vorschreibt, dass Marktschwankungen ausgeblendet und dauerhaft erzielbare Mieterträge angesetzt werden. Der so ermittelte Beleihungswert liegt in der Praxis regelmäßig zehn bis zwanzig Prozent unter dem Verkehrswert.

 

Auf dieser Basis rechnen Institute mit zwei Kennzahlen. Der Loan to Value (LTV) beschreibt das Verhältnis von Darlehen zu Verkehrs- oder Beleihungswert, der Loan to Cost (LTC) das Verhältnis zu den Gesamtinvestitionskosten inklusive Nebenkosten und Capex. Bei stabilen Bestandsobjekten sind LTV-Werte zwischen 60 und 70 Prozent üblich, bei Projektentwicklungen liegt der LTC oft bei 70 bis 80 Prozent. Höhere Quoten sind darstellbar, verlangen aber eine belastbare Mieterstruktur oder ergänzende Sicherheiten. Detaillierte Marktdaten dazu veröffentlicht die Deutsche Bundesbank in ihrer Statistik zur gewerblichen Immobilienfinanzierung.

 

Warum die Auswahl der Banken den Konditionsunterschied macht

Der deutsche Markt für gewerbliche Immobilienkredite ist fragmentiert. Sparkassen, Genossenschaftsbanken, Landesbanken, Pfandbriefbanken, Versicherer und spezialisierte Immobilienfinanzierer verfolgen jeweils eigene Assetklassenraster und Volumengrenzen. Ein Institut, das Logistik in Franken aktiv finanziert, lehnt Hotelprojekte grundsätzlich ab. Ein anderes steigt erst ab fünf Millionen Euro ein, ein drittes deckelt bei vier. Diese Grenzen verschieben sich alle paar Monate, je nach Bilanzsituation und Portfoliostrategie.

 

Für Käufer bedeutet das: Die reine Ansprache der Hausbank und zweier weiterer Adressen greift zu kurz. Wer den Markt breiter scannt, erhält in der Regel mehr indikative Angebote und damit einen realen Konditionswettbewerb. Spezialisierte Finanzierungsvermittler zum Beispiel unter https://vaues.de/ sprechen im Ankaufsprozess rund 30 Institute parallel an und übernehmen die Aufbereitung der Objekt- und Kreditnehmerpräsentation nach den Prüfkriterien der Risikoanalysten. Der Aufwand für den Investor sinkt, die Verhandlungsbasis wird breiter.

 

Prozess einer Ankaufsfinanzierung im Überblick

Ein typischer Ablauf gliedert sich in vier Phasen. Zuerst erfolgt die Strukturierung, in der Objektgesellschaft, Haftungsstruktur und Zielquote festgelegt werden. Danach entsteht das bankfähige Exposé mit Cashflow-Modell, Mietvertragsanalyse, Standortdaten und Sensitivitäten. Es folgt die Bankenansprache mit einer Frist von zwei bis vier Wochen für indikative Angebote. Abschließend werden Term Sheet und Darlehensvertrag verhandelt, bis das Darlehen valutiert wird.

 

Als Faustregel gilt, dass zwischen Erstgespräch und Auszahlung acht bis zwölf Wochen vergehen. Verzögerungen entstehen häufig bei fehlenden Unterlagen zu Mieterbonität, technischer Due Diligence oder ESG-Klassifizierung. Seit Inkrafttreten der EU-Taxonomie-Verordnung fordern Banken zunehmend Nachweise zur energetischen Qualität. Ein Energieausweis nach GEG reicht oft nicht mehr aus, verlangt werden Angaben zu CO₂-Emissionen pro Quadratmeter und zur Sanierungsroadmap.

 

Kennzahlen, die im Gespräch mit der Bank belastbar sein müssen

Bevor eine Anfrage rausgeht, sollten drei Zahlen sauber hinterlegt sein. Der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) beschreibt das Verhältnis von Nettomietertrag zu Kapitaldienst und liegt bei Bestandsobjekten üblicherweise zwischen 1,2 und 1,4. Der Interest Coverage Ratio (ICR) prüft die reine Zinsdeckung. Die Restnutzungsdauer, dokumentiert im Gutachten nach ImmoWertV, beeinflusst die maximale Darlehenslaufzeit. 

  

Für Käufer in der Region Nürnberg lohnt sich der Blick auf die aktuellen Angebote gewerblicher Objekte, etwa unter Anlageobjekte, parallel zur frühzeitigen Klärung der Finanzierungshöhe. Wer die Bandbreite kennt, verhandelt beim Ankauf präziser und vermeidet, dass ein Signing an einer nicht darstellbaren Finanzierung scheitert.