Was es kostet, was es leistet und wann es sich wirklich lohnt

Wer eine Immobilie kaufen, verkaufen oder vererben will, steht früher oder später vor der Frage: Wie viel ist das Objekt tatsächlich wert? Von Maklern genannte Preise oder Angebote potenzieller Käufer sind dafür keine verlässlichen Aussagen. Ein professionelles Gutachten ist es. Doch viele scheuen die vermeintlichen Kosten oder wissen schlicht nicht, welche Gutachtenart für ihre Situation passt. In diesem Artikel erläutern wir, was man von einem Gutachten tatsächlich erwarten kann, was es kostet, wie der Prozess abläuft und in welchen Fällen es unverzichtbar ist.

 

Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten: zwei Instrumente mit unterschiedlichem Zweck

Der häufigste Irrtum: Viele glauben, ein Gutachten sei immer ein langes, teures Dokument für die Gerichte oder Finanzämter. Stimmt nicht. Es gibt zwei grundlegend verschiedene Arten.

 

Das Kurzgutachten richtet sich an Privatpersonen, die eine rasche, aber dennoch verlässliche Einschätzung des Marktwertes ihrer Immobilie benötigen, aber nicht den vollen Aufwand eines Vollgutachtens treiben wollen. Es enthält eine Fotodokumentation, eine Marktanalyse nach aktuellen Vergleichsdaten und eine schriftliche Werteinschätzung. Anbieter wie ein Immobiliengutachter Mainz arbeiten dabei im Regelfall mit transparenten Festpreisen: Für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Zweifamilienhäuser beginnen solche Kurzgutachten bei 780 Euro netto, mit einer Bearbeitungszeit von fünf bis sieben Werktagen nach dem Ortstermin.

 

Das Verkehrswertgutachten ist dagegen ein gerichtsfestes Vollgutachten nach §194 BauGB. Es wird u.a. benötigt bei rechtlichen Streitigkeiten, Erbschaftssteuer, Scheidungsverfahren oder auf Anforderung von Finanzämtern und Gerichten. Das Honorar wird individuell kalkuliert und hängt von Objektgröße, Nutzungsart und Aufwand ab. Bearbeitungszeiten von 2 bis 4 Wochen sind hier realistisch.

 

Die Wahl zwischen beiden Varianten hängt also direkt vom Verwendungszweck ab: Wer eine Kaufentscheidung abgesichert sehen möchte oder einen fairen Verkaufspreis ermitteln will, kommt mit einem Kurzgutachten aus. Wer rechtssichere Nachweise benötigt, braucht das Vollgutachten.

 

So erfolgt die Gutachtenerstellung methodisch

Ein seriöser Gutachter arbeitet nach den Bewertungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit 2022 in neuer Fassung in Kraft ist. Je nach Objekttyp kommen drei Verfahren zum Tragen:

 

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen von vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage. Es ist besonders geeignet für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Lagen mit genügend Transaktionsdaten. Das Ertragswertverfahren wird bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern angewendet: Bei diesem Verfahren wird die nachhaltig erzielbare Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten in den Blick genommen und dann mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Das Sachwertverfahren schließlich ermittelt den Wert aus dem Bodenwert und dem Wiederbeschaffungswert der baulichen Substanz, der um Altersabschläge und Marktanpassungsfaktoren bereinigt wird.

 

Qualifizierte Sachverständige nutzen dabei anerkannte Softwarelösungen und aktuelle Marktdatenbanken, etwa von Sprengnetter, dem bundesweit tätigen Datenanbieter für Immobilienbewertungen. Die Mixtur von lokaler Kenntnis und einheitlichen Bewertungsmodellen macht die Qualität des Ergebnisses aus.

 

Für den Ortstermin sollte der Eigentümer folgende Unterlagen bereithalten: Grundrisse, Flurkarte, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und, wenn vorhanden, die letzten Nebenkostenabrechnungen sowie den Kaufvertrag.

 

In diesen Fällen macht ein Gutachten Sinn oder ist erforderlich

Es gibt tatsächlich eine Reihe von Fällen, in denen ein Gutachten zwingend sinnvoll ist, ohne dass eine gesetzliche Verpflichtung dazu besteht. Und es gibt Fälle, in denen ohne ein Gutachten schlichtweg gar nichts geht.

 

Beim Immobilienkauf sichert das Gutachten den Käufer vor überhöhten Kaufpreisen. Maklerpreise richten sich nach dem Markt, nicht unbedingt aber nach dem tatsächlichen Zustand eines Gebäudes. Ein Sachverständiger erkennt versteckte Mängel, bewertet die Bausubstanz und beurteilt die Lagequalität neutral. Das kann je nach Marktlage einige zehntausend Euro Unterschied im Verhandlungsergebnis bedeuten.

 

Bei Erbschaft und Schenkung verlangt das Finanzamt einen Nachweis des gemeinen Wertes der Immobilie zum Bewertungsstichtag, um die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zu berechnen. Schätzt das Finanzamt den Wert selbst, weil kein Gutachten vorliegt, so geschieht das für die Erfahrung selten zum Vorteil der Erben. Ein Verkehrswertgutachten kann hier nachweislich zu einer niedrigeren Steuerlast führen, wenn der tatsächliche Marktwert unterhalb des behördlichen Schätzwertes ausfällt.

 

Und in Scheidungsverfahren ist die Immobilie oftmals der größte gemeinsame Vermögenswert. Ein neutrales Gutachten schafft eine verbindliche Grundlage für die Auseinandersetzung, ob das Objekt nun verkauft oder aber auf einen Partner übertragen wird. Und schließlich ist ein Gutachten auch beim Verkauf nützlich. Es schafft dem Verkäufer Argumentationssicherheit auf Seiten der Kaufinteressenten und sichert ihn davor, das ein Objekt deutlich unter Wert abgegeben wird. Gerade in besonders guten Lagen, bei erheblichem Sanierungsstau oder seltsamen Grundrissen weichen Maklereinschätzungen und tatsächlicher Marktwert zum Teil erheblich voneinander ab.

 

Wer einen Gutachter beauftragt, sollte unbedingt auf dessen Unabhängigkeit achten: kein Maklerinteresse, keine Provision, ausschließlich neutrale Bewertung. Haftpflichtversicherung, Qualifikationsnachweise und ein nachvollziehbares methodisches Vorgehen sind klare Auswahlkriterien.