Vom ersten Verkaufswunsch bis zur Schlüsselübergabe

Der Verkauf einer Wohnimmobilie folgt in Deutschland einem klaren Ablauf in Phasen von der Vorbereitung über den notariellen Kaufvertrag bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Wer rechtzeitig Bescheid weiß, kann Unterlagen zusammenstellen, Fristen einplanen und typische Verzögerungen umschiffen.

 

Vorbereitung und Marktanalyse

Vor dem eigentlichen Verkaufsstart steht zunächst die Bestandsaufnahme der Immobilie selbst. Baujahr, Wohnfläche, Grundrisse, Umfang und Zeitpunkt von Bau­maßnahmen, energetischer Zustand, Grundbuchauszug, gegebenenfalls Nachweis über Sondernutzungsrechte etc. müssen her. Gleichzeitig stellt sich die Frage, wie hoch der Angebotspreis liegen kann. Will man zum Beispiel eine Immobilie in Stuttgart verkaufen, kombiniert man die entsprechenden Marktdaten mit einer eigenen Wertermittlung unter Berücksichtigung von Zustand, Mikrolage und Nachfrage.

 

Vermarktung, Unterlagen und Interessentenauswahl

Sobald der Angebotspreis festgelegt ist, erfolgt die richtige Vermarktung. Ein Exposé enthält üblicherweise Grunddaten zur Lage, Flächen, Baujahr, Energiekennwerte aus dem Energieausweis, Grundrisse, Fotos und Angaben zu den laufenden Kosten.

 

Für Eigentumswohnungen kommen hier noch die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Wirtschaftsplan der Gemeinschaft hinzu. Denn diese Unterlagen sind für die Bonitätsprüfung und Entscheidungsfindung der Käuferseite wichtig. Häufig werden auch vor der Besichtigung Fragen zu baurechtlichen Themen gestellt, etwa ob An- oder Umbauten möglich sind oder ob im Grundbuch Dienstbarkeiten, wie etwa Wegerechte, eingetragen sind.

 

Wenn konkretes Kaufinteresse besteht, wird die Finanzierungszusage wichtig. Üblich ist, dass die Käuferseite vor der Vereinbarung des Notartermins eine Bestätigung der finanzierenden Bank vorlegt, in der Kreditrahmen und Konditionen umrissen sind.

 

Notar, Kaufvertrag und Beurkundung

Ein Immobilienkaufvertrag kann nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches nur durch einen Notar beurkundet werden. Praxisgemäss wird der Notar regelmäßig von der Käuferseite gestellt, ist aber beiden Vertragsparteien zur Neutralität verpflichtet. Der Notar entwirft auf Grund der ihm vorgelegten Unterlagen einen Vertragsentwurf, den er den Käufern und Verkäufern in der Regel einige Tage vor dem Beurkundungstermin zuschickt.

 

In dem Entwurf sind Kaufgegenstand und Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Besitzübergabe, Haftung für Sachmängel, etwa mitverkauftes Zubehör, Mietverhältnisse bei vermieteten Objekten, Hinweise auf Grunderwerbsteuer und Kostenverteilung zu finden. Durch die Unterschrift aller Parteien und die notarielle Beglaubigung des Vertrages wird dieser rechtswirksam, die eigentliche Übertragung des Eigentums erfolgt jedoch erst später durch Umschreibung im Grundbuch.

 

Nach dem Notartermin – wie geht es weiter?

Nach der Beurkundung erfolgt die juristische und organisatorische Abwicklung. Der Notar wird z.B. eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Käuferseite eintragen lassen, die verhindern soll, dass die Immobilie noch an Dritte veräußert werden kann. Gleichzeitig wird er auch das Finanzamt vom Vorgang unterrichten, damit dort der Bescheid über die Grunderwerbsteuer erlassen werden kann.

 

Sobald alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, das sind z.B. die Zahlung der Grunderwerbsteuer, Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden oder Zustimmung von Vorkaufsberechtigten, wird der Notar in aller Regel eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung erlassen. Erst mit dieser Mitteilung wird der Kaufpreis fällig und wird in aller Regel sofort von der Käuferseite an die Verkäuferseite gezahlt.

 

Schlüsselübergabe

Die Schlüsselübergabe erfolgt meist nach Eingang des vollständigen Kaufpreises und am vertraglich vereinbarten Übergabetermin. In aller Regel gehen in der gleichen Zeit auch Nutzen und Lasten auf die Käuferseite über, das heißt Verpflichtungen zu Hausgeldzahlung, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge u.a..

 

Die Schlüsselübergabe sollte mit einem Protokoll versehen werden, in dem Zählerstände von Strom, Gas und Wasser vermerkt sind, ferner der Zustand der Immobilie, die übergebenen Schlüssel, eventuell auch noch verbliebenes Inventar, bekannte Mängel. So werden spätere Streitigkeiten z.B. über Nebenkostenabrechnungen und die Verantwortung für bestimmte Schäden eingeengt. 

 

Nach dem Verkauf sollten Verkäufer ihre Unterlagen aufbewahren, also wenigstens Kopien des Kaufvertrages, des Übergabeprotokolls und der Zahlungsbelege. Und möglicherweise stellt sich die eine oder andere steuerliche Frage: Spekulationsfrist bei privaten Verkäufen von Immobilien, Versteuerung von Gewinnen, wenn Haltefristen nicht eingehalten wurden. Hierzu sind in einschlägigen Ratgeberseiten ausführliche Hinweise erhältlich.