Kosten, Aufwand und Risiken im Vergleich

Der Verkauf einer Immobilie gehört für die meisten Eigentümer zu den wenigen großen Geldgeschäften im Leben. Entsprechend sorgfältig fällt die Vorbereitung aus. Eine der ersten Weichenstellungen betrifft die Frage, ob Sie privat verkaufen oder mit Makler arbeiten.

Beide Wege führen zum Ziel, unterscheiden sich aber deutlich in Kosten, Zeitbedarf und Risiko. Wer die Unterschiede kennt, trifft die Entscheidung nicht aus dem Bauch heraus, sondern passend zur eigenen Situation, zum Objekt und zum verfügbaren Zeitbudget.

 

Was beim Privatverkauf tatsächlich anfällt

Der offensichtliche Vorteil des Privatverkaufs liegt darin, dass für den Verkäufer keine Provision anfällt. Dem steht ein Arbeitspaket gegenüber, das viele Eigentümer zunächst unterschätzen. Von der ersten Preisüberlegung bis zur Schlüsselübergabe sind zahlreiche Schritte zu erledigen, und zwar meist neben Beruf und Familie.

 

• Wertermittlung und Festlegung eines Angebotspreises

• Aufbereitung des Objekts, aussagekräftige Fotos, Erstellung eines Exposés

• Schaltung und Pflege von Inseraten

• Beantwortung von Anfragen, oft über Wochen und zu ungünstigen Tageszeiten

• Organisation und Durchführung von Besichtigungen

• Einschätzung der Bonität und der Finanzierung von Interessenten

• Preisverhandlung und Abstimmung der Vertragsbedingungen

• Beschaffung der Unterlagen und Vorbereitung des Notartermins

 

Besonders zeitintensiv ist die Zusammenstellung der Dokumente. Dazu zählen in der Regel ein aktueller Grundbuchauszug, der Energieausweis, Grundrisse und Flurkarte sowie Nachweise zu Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu. Viele dieser Papiere müssen bei Ämtern, der Hausverwaltung oder dem Bauamt angefordert werden, was Vorlauf braucht.

  

Risiken, die Geld und Nerven kosten können

Die Höhe des Angebotspreises entscheidet maßgeblich über den Verlauf der Vermarktung. Ein zu hoch angesetzter Preis führt dazu, dass das Objekt lange am Markt bleibt. Interessenten beobachten Inserate und werten eine lange Laufzeit als Verhandlungsspielraum oder als Hinweis auf verborgene Mängel. Ein zu niedriger Preis dagegen bringt zwar schnelle Nachfrage, kostet aber bares Geld, das sich im Nachhinein nicht zurückholen lässt.

 

Weitere Stolperstellen betreffen die Unterlagen und die Aufklärung. Fehlen Dokumente, verzögert sich der Notartermin oder die Finanzierung des Käufers stockt. Wer Mängel kennt und verschweigt, riskiert eine Haftung auch dann, wenn im Kaufvertrag ein Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart wurde. Ebenso problematisch sind Käufer ohne gesicherte Finanzierung. Platzt der Kauf kurz vor oder nach dem Notartermin, beginnt die Vermarktung von vorne, und das Objekt gilt am Markt bereits als angeboten.

 

Hinzu kommt der Faktor Zeit. Wer berufstätig ist, kann Besichtigungen häufig nur am Abend oder am Wochenende anbieten. Das verlängert den Verkaufsprozess und erhöht den Druck, ein Angebot anzunehmen, das nicht ideal ist.

   

Der Verkauf über einen Makler

Beim Verkauf über ein Maklerbüro fällt eine Provision an. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gilt seit dem 23.12.2020 eine gesetzliche Regelung, wenn der Käufer Verbraucher ist. Nach den §§ 656a bis 656d BGB wird die Provision in diesen Fällen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Übernimmt eine Partei die Provision allein, darf die andere Partei höchstens mit dem gleichen Anteil belastet werden. Die Kosten sind damit kalkulierbarer als früher, bleiben aber ein Posten, der in die Verkaufsrechnung gehört.

 

Dem Aufwand auf der Kostenseite steht die Entlastung auf der Zeitseite gegenüber. Zum üblichen Leistungsumfang gehören:

 

• eine begründete Preiseinschätzung auf Basis vergleichbarer Objekte und der Lage

• Aufbereitung und Vermarktung des Objekts über verschiedene Kanäle

• Vorauswahl der Interessenten, auch im Hinblick auf die Finanzierung

• Durchführung der Besichtigungen und Rückmeldung an den Eigentümer

• Führung der Preisverhandlung

• Beschaffung und Prüfung der Unterlagen

• Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe

 

Woran sich sorgfältige Arbeit erkennen lässt

Die Qualität der Betreuung schwankt, denn die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt. Hilfreich sind einige Prüfpunkte: Eine Bewertung sollte nachvollziehbar hergeleitet sein und auf Vergleichsdaten beruhen. Ein auffällig hoher Preis, der im Erstgespräch genannt wird, ist eher ein Signal für einen Lockpreis als für Marktkenntnis. Wichtig sind außerdem Ortskenntnis, eine klare schriftliche Vereinbarung über Leistungen, Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten sowie Referenzen von Verkäufern mit vergleichbaren Objekten. Fragen Sie konkret nach, welche Schritte übernommen werden und wie oft Sie Rückmeldungen zur Vermarktung erhalten.

 

Entscheidungshilfe für die eigene Situation

Es gibt keine allgemeingültige Antwort. Ein Privatverkauf kann sinnvoll sein, wenn der Käufer bereits feststeht, etwa innerhalb der Familie oder in der Nachbarschaft. Auch wer ausreichend Zeit mitbringt, den örtlichen Markt kennt und schon einmal eine Immobilie verkauft hat, kommt damit gut zurecht. Voraussetzung ist die Bereitschaft, sich in Unterlagen, Bewertung und Verhandlungsführung einzuarbeiten.

 

Für die Einschaltung eines Maklers sprechen dagegen typische Konstellationen: wenig Zeit neben dem Beruf, fehlende Erfahrung mit Immobilienverkäufen, eine Erbengemeinschaft mit mehreren Beteiligten und unterschiedlichen Interessen, eine vermietete Immobilie mit laufenden Verträgen und Mieterrechten oder ein Wohnort weit entfernt vom Objekt. Auch bei erklärungsbedürftigen Immobilien, etwa mit Sanierungsstau, Erbbaurecht oder ungewöhnlichem Zuschnitt, zahlt sich professionelle Vermarktung häufig aus.

 

Was in jedem Fall gilt

Unabhängig vom gewählten Weg bleibt der rechtliche Rahmen identisch. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie wird ausschließlich vor einem Notar geschlossen und beurkundet. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten, er übernimmt jedoch keine Vermarktung und keine Preisberatung. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen, insbesondere die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert den Käufer ab und schützt zugleich den Verkäufer vor einer vorschnellen Eigentumsumschreibung. Übergabe, Zählerstände und Schlüssel werden üblicherweise in einem Protokoll festgehalten.

 

Fazit

Der Privatverkauf spart die Provision, kostet aber Zeit und verlangt Marktkenntnis, Organisation und Verhandlungsgeschick. Der Verkauf mit Begleitung verursacht Kosten, verteilt die Arbeit aber auf andere Schultern und senkt das Risiko von Fehlern beim Preis, bei den Unterlagen und bei der Auswahl der Käufer. Prüfen Sie nüchtern, wie viel Zeit Sie investieren können, wie komplex Ihr Objekt ist und wie sicher Sie sich bei Bewertung und Vertragsvorbereitung fühlen. Aus dieser Abwägung ergibt sich die passende Entscheidung meist von selbst.