Warum leere Räume den Kaufpreis heben

Wer eine Immobilie verkauft, verkauft in den ersten Sekunden kein Objekt, sondern ein Bild. Interessenten sehen zuerst das Exposéfoto, dann den Grundriss, dann den Preis. 

 

Steht in diesem Foto ein vollgestelltes Wohnzimmer mit Umzugskartons, Sammlerregalen und dunklen Vorhängen, entsteht ein Eindruck, der sich in Preisverhandlungen nur schwer korrigieren lässt.

 

Genau deshalb steht die Räumung am Anfang jeder professionellen Vermarktung, und viele Eigentümer beauftragen dafür einen Fachbetrieb wie Black & White Entrümpelung & Abriss, statt Monate in Eigenregie zu verlieren. Der Effekt ist messbar: Aufbereitete Objekte erzielen laut Erfahrungswerten aus der Immobilienvermarktung zehn bis 15 Prozent höhere Verkaufspreise und stehen deutlich kürzer am Markt.

 

Der Grund liegt in der Wahrnehmung. Ein vollgestellter Raum wirkt kleiner, dunkler und ungepflegter, als er tatsächlich ist. Käufer rechnen im Kopf sofort mit Aufwand: Wer räumt das alles weg, was kostet die Entsorgung, was verbirgt sich hinter dem Schrank an der Wand? Jede dieser Fragen wird im Verhandlungsgespräch zu einem Argument für einen Abschlag.

 

Wie leere Räume auf Kaufinteressenten wirken

Ein geräumter Raum erlaubt es Interessenten, sich selbst darin zu sehen. Sie stellen gedanklich ihr eigenes Sofa auf, prüfen, ob der Kleiderschrank an die Wand passt, und schätzen Fensterflächen und Lichtverhältnisse realistisch ein. Dieser Effekt heißt in der Vermarktung Identifikation und ist der stärkste Hebel für eine emotionale Kaufentscheidung.

 

Ebenso wichtig ist die Signalwirkung auf den Zustand. In einem leeren Raum sind Wände, Böden, Fenster und Heizkörper vollständig sichtbar. Das wirkt zunächst riskant, weil auch Mängel offen liegen. Tatsächlich schafft es Vertrauen, denn Käufer unterstellen bei verdeckten Flächen im Zweifel den schlechteren Zustand. Wer nichts versteckt, verhandelt aus der stärkeren Position.

 

Hinzu kommt die Finanzierung. Banken und Gutachter bewerten ein geräumtes Objekt schneller und mit weniger Rückfragen, weil Bausubstanz, Feuchtigkeitsspuren und Leitungsführungen einsehbar sind. Das verkürzt die Zeit zwischen Kaufabsicht und Finanzierungszusage, und genau in dieser Phase springen die meisten Interessenten ab.

  

Was die Zahlen zur Aufbereitung von Verkaufsobjekten sagen

Die folgende Übersicht ordnet Kosten und Effekte einer Verkaufsvorbereitung ein und zeigt, an welcher Stelle sich der Aufwand rechnet.

 

 

Die Rechnung fällt bei den meisten Objekten eindeutig aus. Bei einem Einfamilienhaus mit einem Marktwert von 400.000 Euro entspricht ein Preisaufschlag von zehn Prozent 40.000 Euro. Dem stehen Räumungskosten im niedrigen vierstelligen Bereich gegenüber, von denen ein Fünftel der Arbeitskosten über die Steuererklärung zurückfließt.

 

Diese Bereiche entscheiden beim Verkauf am stärksten

Nicht jeder Raum wirkt gleich stark auf die Kaufentscheidung. Diese Bereiche sollten vor dem Fototermin zwingend geräumt sein:

 

• Wohnzimmer und Essbereich, weil sie das Titelbild des Exposés liefern

• Küche und Bad, weil dort Zustand und Modernisierungsbedarf bewertet werden

• Keller und Heizungsraum, weil Käufer hier Feuchtigkeit und Bausubstanz prüfen

• Dachboden, weil Dämmung, Sparren und Dachhaut sichtbar sein müssen

• Garage und Außenanlagen, weil sie den Gesamteindruck vor dem Betreten prägen

 

Entrümpelung oder Home Staging: was wann sinnvoll ist

Beides wird häufig verwechselt, verfolgt aber unterschiedliche Ziele. Die Entrümpelung schafft die Grundlage, indem sie alles entfernt, was nicht zum Objekt gehört. Home Staging setzt darauf auf und inszeniert einzelne Räume mit Leihmöbeln, Textilien und Licht. Ohne Räumung ist Staging wirkungslos, weil sich Inszenierung nicht über Altbestand legen lässt.

 

Für den Großteil der Objekte im mittleren Preissegment reicht die vollständige Räumung mit anschließender Grundreinigung aus. Home Staging lohnt sich vor allem bei sehr kleinen Wohnungen, bei denen die Raumaufteilung ohne Möbel schwer zu erfassen ist, und bei hochpreisigen Objekten, bei denen bereits ein Prozent Preisunterschied die Kosten deutlich übersteigt. Bei ungewöhnlichen Grundrissen ist eine Mischform sinnvoll, bei der nur ein oder zwei Räume möbliert werden.

 

Was die Entrümpelung vor dem Verkauf kostet

Im Durchschnitt kalkulieren Anbieter etwa 500 Euro pro Zimmer. Für ein Einfamilienhaus mit rund 135 Quadratmetern liegen die Angebote je nach Füllgrad zwischen 2.025 und 5.130 Euro, eine Dreizimmerwohnung mit 80 Quadratmetern bewegt sich zwischen 1.200 und 3.040 Euro. Aufschläge entstehen durch Etagen ohne Aufzug, schwierige Zufahrten, Sondermüll und die Demontage von Einbauten.

 

Zwei Faktoren senken den Preis spürbar. Der erste ist die Wertanrechnung: Antiquitäten, Massivholzmöbel, Werkzeug oder Schmuck verrechnen viele Betriebe direkt mit dem Angebot, wenn sie bei der Besichtigung gezeigt werden. Der zweite ist Eigenleistung bei Kleinteilen. Wer Kleidung, Bücher und Dekoration vorab selbst aussortiert, reduziert das abzurechnende Volumen. Wichtig bleibt in jedem Fall ein schriftlicher Festpreis nach einer Besichtigung vor Ort statt eines Stundensatzes am Telefon.

 

In sechs Schritten vom vollen Haus zum verkaufsfertigen Objekt

1. Persönliche Unterlagen, Wertsachen und Erinnerungsstücke sichern und aus dem Objekt bringen

2. Objektunterlagen zusammenstellen, dabei Energieausweis, Grundriss und Teilungserklärung prüfen

3. Drei Angebote für die Räumung einholen und einen Festpreis nach Besichtigung vereinbaren

4. Räumung durchführen lassen, anschließend Grundreinigung und kleine Schönheitsreparaturen

5. Professionelle Fotos bei Tageslicht erstellen, erst danach das Exposé veröffentlichen

6. Besichtigungen ausschließlich im geräumten Zustand durchführen, nicht vorab im Zwischenstand

   

Diese Fehler kosten Verkäufer bares Geld

In der Praxis wiederholen sich einige Muster, die sich direkt im Preis niederschlagen:

• Das Exposé geht online, bevor geräumt und fotografiert wurde, und wirkt später wie ein Ladenhüter

• Möbel werden aus Zeitgründen in einen Raum geschoben, der dann als Abstellkammer fotografiert wird

• Der Keller bleibt voll, weil Käufer ihn angeblich nicht ansehen, was jeder Gutachter widerlegt

• Räumung und Übergabetermin liegen zu dicht beieinander, sodass Verzögerungen den Notartermin gefährden

• Wertvolle Möbel landen im Container, weil vorab niemand eine Bewertung vorgenommen hat

 

Rechtliche Pflichten und steuerliche Behandlung

Was beim Verkauf im Haus bleiben darf, regelt allein der Kaufvertrag. Ohne ausdrückliche Vereinbarung schuldet der Verkäufer eine geräumte Übergabe, das gilt auch für Keller, Garage und Gartenhaus. Zurückgelassener Hausrat kann als Mangel gewertet werden und einen Anspruch auf Ersatz der Entsorgungskosten auslösen. Umgekehrt lässt sich vertraglich vereinbaren, dass bestimmte Gegenstände wie eine Einbauküche im Objekt verbleiben, was den Kaufpreis erhöhen kann.

 

Steuerlich gilt die Räumung als haushaltsnahe Dienstleistung, solange das Objekt noch selbst genutzt oder vermietet wurde. Absetzbar sind 20 Prozent der Arbeits- und Fahrtkosten bis maximal 4.000 Euro jährlich. Voraussetzung ist eine Rechnung mit getrennt ausgewiesenen Arbeitskosten und eine Zahlung per Überweisung. Bei vermieteten Objekten können die Kosten stattdessen als Werbungskosten geltend gemacht werden, was oft günstiger ist.

 

Zeitplan: Wann die Räumung im Verkaufsprozess ansetzen sollte

Rechnen Sie vom geplanten Vermarktungsstart mindestens sechs Wochen zurück. Gute Fachbetriebe sind zwei bis vier Wochen im Voraus ausgebucht, die Räumung selbst dauert bei einem Einfamilienhaus zwei bis drei Tage, Grundreinigung und kleine Reparaturen benötigen eine weitere Woche. Erst danach ist das Objekt fotoreif.

 

Wer unter Zeitdruck steht, etwa weil eine Erbengemeinschaft schnell verkaufen möchte, sollte die Reihenfolge trotzdem einhalten. Ein Exposé mit schlechten Fotos lässt sich zwar nachträglich austauschen, die Klickzahlen der ersten Wochen jedoch nicht wiederholen. Immobilienportale bewerten neue Angebote in den ersten Tagen mit der höchsten Sichtbarkeit, und diese Chance gibt es nur einmal.

 

Häufige Fragen zur Entrümpelung vor dem Immobilienverkauf

Muss ich mein Haus vor dem Verkauf entrümpeln?

Rechtlich schulden Sie ohne abweichende Vereinbarung eine geräumte Übergabe. Wirtschaftlich lohnt es sich fast immer, weil geräumte Objekte höhere Preise erzielen und schneller verkauft werden.

 

Wie viel mehr bringt ein aufbereitetes Objekt?

Erfahrungswerte aus der Vermarktung liegen bei zehn bis 15 Prozent höherem Verkaufspreis. Zusätzlich verkürzt sich die Vermarktungsdauer um ein Drittel bis um die Hälfte.

 

Was kostet die Entrümpelung eines Einfamilienhauses?

Für rund 135 Quadratmeter liegen die Angebote zwischen 2.025 und 5.130 Euro. Als Faustregel gelten etwa 500 Euro je Zimmer, abhängig vom Füllgrad und der Zugänglichkeit.

 

Soll ich vor oder nach dem Fototermin räumen?

Immer davor. Die Exposéfotos bestimmen die Klickrate in den ersten Tagen, und diese Phase hat auf Immobilienportalen die höchste Sichtbarkeit.

 

Ist Home Staging zusätzlich nötig?

Bei mittleren Preislagen reicht die vollständige Räumung mit Grundreinigung. Sinnvoll wird Staging bei sehr kleinen Wohnungen, ungewöhnlichen Grundrissen und hochpreisigen Objekten.

 

Kann ich die Räumung steuerlich absetzen?

Ja, als haushaltsnahe Dienstleistung mit 20 Prozent der Arbeits- und Fahrtkosten, höchstens 4.000 Euro pro Jahr. Bei vermieteten Objekten kommt der Abzug als Werbungskosten in Betracht.

 

Wie lange vor der Vermarktung sollte ich planen?

Mindestens sechs Wochen. Zwei bis vier Wochen Vorlauf für den Termin, zwei bis drei Tage Räumung und rund eine Woche für Reinigung und kleine Reparaturen.