Beschreibung

Die Seniorenresidenz „Am Schloss Stein“, Nürnberg wurde 1985 erbaut, im Februar 1986 in Betrieb genommen und besteht aus 190 Wohn-Appartements (von 1 bis 2½ Zimmer) sowie 19 Zimmer im Rahmen einer vollstationären Pflegeabteilung. Die Gemeinschaftsordnung gibt vor, dass das Haus einheitlich an einen Betreiber zu verpachten ist. Eine Eigennutzung oder eine Eigenverwendung der Appartements ist ausgeschlossen. 2006 wurde von den Eigentümern die Seniorenresidenz ‚Am Schloss Stein "Betriebs-GmbH“ mit einer betrieblichen Neuorganisation und Neuausrichtung beauftragt. Der Pachtvertrag mit der Betriebs-GmbH hat eine Laufzeit bis 31.12.2025 mit einer Verlängerungsoption von 5 Jahren, die bereits bis 31.12.2030 vereinbart wurde. Aus der Gesamtmiete wird von der Gemeinschaft an die Eigentümer nach einem festen Schlüssel monatlich der Mietanteil ausgeschüttet. Das von den Eigentümern an die Gemeinschaft zu zahlende Hausgeld wird dabei bereits in Abzug gebracht. Da die Mieter die Betriebskosten direkt übernehmen, besteht das monatliche Hausgeld deshalb fast ausschließlich aus der Rücklagenansparung, die mit p.a. 440.000 € sehr hoch liegt. Dies ist jedoch erforderlich, da die hotelähnliche Nutzung einen ständig guten Gebäudezustand erfordert und ein solches Haus zwangsweise immer in der Phase des Bauunterhalts und der –erneuerung steht. Zwar ist die Ansparung in die Rücklage steuerlich nicht relevant, jedoch stehen der Ansparung auch ständige Entnahmen für den Erhaltungsaufwand gegenüber, so dass, vereinfacht betrachtet - im Mehrjahresschnitt - die steuerlich abzugsfähigen Werbungskosten etwa auf Höhe des Hausgeldes liegen.
Die Miethöhe ist abhängig vom „Markt“ der Seniorenimmobilien (also wettbewerbsabhängig) und parallel dazu vom Konzept und von der Qualität des Betreibers. Die jährliche Mietauszahlung in 2025 betrug nach Abzug des Hausgeldanteils (Rücklagenbildung) 8.134,60 € p.a. für die zum Verkauf stehende Wohnung mit 32,32 m² Wohnfläche plus anteilige Gemeinschaftsflächen (gesamt ca. 46 m²).

Diese Kapitalanlage hat viele Vorteile für Sie.

Es handelt sich um eine Spezialimmobilie, daher muss sich niemand um die Vermietung seiner Wohnung und um die Abwicklung des Mietverhältnisses kümmern. Außerdem gibt es durch die Gesamtvermietung kein Leerstandsrisiko einzelner Eigentümer. Die Miete ist - auf die Wohnfläche der Wohnung bezogen - aufgrund des umfangreicheren Gemeinschaftseigentums überdurchschnittlich.