Exposé, Fotos und Sichtbarkeit im Internet

Das Inserat ist ins Netz gestellt, aber nach einigen Tagen bleibt der Ansturm auf Anfragen aus. Der Grund dafür liegt nicht unbedingt am Preis, sondern an der Auffindbarkeit und Qualität der Präsentation. Immobilienportale und Suchmaschinen sortieren die Objekte nach mehr oder weniger einleuchtenden Kriterien, von denen sich einige vom Verkäufer direkt beeinflussen lassen.

 

Das Exposé: Vollständigkeit ist wichtiger als Wortfülle

Ein gutes Exposé setzt gleich mit dem Titel an: Objektart, Lage, ein Merkmal – zum Beispiel „Helle 3-Zimmer-Wohnung mit Südbalkon in Nürnberg-Eibach". Floskeln wie „traumhaft" oder „einmalige Gelegenheit" bringen weder Suchmaschinen noch Interessenten etwas ein. Wichtig sind die strukturierten Angaben. Portale arbeiten mit Filtern für Zimmerzahl, Wohnfläche, Preis und Ausstattung: Balkon, Keller, Garten, Stellplatz usw. Fehlt ein Feld, taucht das Objekt bei gefilterten Suchanfragen einfach nicht auf. Außerdem sollten die gesetzlichen Pflichtangaben nicht fehlen: Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen zum Beispiel für Verkaufs- und Vermietungsinserate die Art des Energieausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse angegeben werden.

Wer viele Objekte verwaltet oder seine eigene Website ausbauen will, zieht oft eine SEO Agentur zu Rate, die sich die Seitenstruktur, die Ladezeiten und die lokale Suchwortverteilung systematisch vornimmt. Für ein einzelnes Inserat genügen sauber gemachte Angaben und gute Bilder.

 

Fotografien: Aussagekraft und Technik

Bilder entscheiden, ob ein Inserat angeklickt wird. Natürliches Licht, aufgeräumte Räume, gerade Linien wirken glaubwürdiger als überbearbeitete Fotos. Eine gute Reihenfolge hat sich bewährt: Außenansicht, Wohnraum, Küche, Bad, Schlafzimmer, Balkon oder Garten, zuletzt der Grundriss.

Die Technik wird auch oft unterschätzt: Zu große Bilddateien bremsen die Seiten, Google bewertet die Ladeleistung über die so genannten Core Web Vitals, von denen als gut unter anderem ein Largest Contentful Paint von 2,5 Sekunden oder weniger gilt. Dazu sind komprimierte Formate wie WebP, passende Bildgrößen und das Nachladen von Bildern außerhalb des Sichtbereiches sehr hilfreich.

Und auch beschreibende Alt-Texte helfen. „Wohnzimmer mit Parkettboden und Zugang zum Balkon“ sagt Suchmaschinen und Screenreadern, was da zu sehen ist, „IMG_4021“ sagt es nicht.

 

Online Präsenz: Website und lokale Signale

Ein Portalinserat ist beendet, wenn das Objekt verkauft ist. Eine eigene Website oder ein gepflegtes Profil bleibt bestehen. Für Makler und Eigentümer mit mehreren Objekten sind drei Bausteine wichtig:

 

• Google Unternehmensprofil: Name, Adresse und Telefonnummer sollten auf Website, Profil und Portalen identisch sein. Bewertungen und aktuelle Fotos wirken positiv auf das Profil.

• Mobil Darstellung: Google indexiert überwiegend die mobile Version einer Seite. Was dort fehlt oder schwer lesbar ist, fehlt im Zweifel auch im Ranking.

• Lokale Inhalte: Jeweils eigene Seiten für Stadtteile mit realistischen Angaben zu Verkehrsanbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Preisniveau usw. werden konkrete Suchanfragen bedienen. Standardtextbausteine, bei denen lediglich der Ortsname gewechselt wird, nutzen dagegen nichts.

• Mit strukturierten Daten nach schema.org lassen sich Objektdaten suchmaschinenlesbar gestalten. Ob und wie Google sie ausspielt, ist jedoch nicht gewiss. Sie ersetzen gute Inhalte nicht.

 

Praktische Schritte vor dem nächsten Inserat

Wer einen Verkauf vorbereitet, kann die Punkte in eine einfache Reihenfolge bringen:

 

1. Alle Pflichtangaben und Filterfelder vollständig ausfüllen, Energieausweisdaten nicht vergessen!

2. Titel so formulieren: Objektart, Lage, irgendein konkretes Merkmal.

3. Fotos in fester Reihenfolge aufnehmen, komprimieren, mit beschreibenden Alt-Texten versehen.

4. Bei eigener Website Ladezeiten mit PageSpeed Insights testen, mobile Ansicht an echtem Gerät testen.

5. Google Search Console einrichten, um Suchanfragen, Klicks, Indexierungsprobleme nachverfolgen zu können.

 

Nach zwei bis drei Wochen sollten Sie sich die Zahlen einmal anschauen. Wie viele Aufrufe hat das Inserat und wie viele Anfragen ergeben sich daraus? Bleiben die Aufrufe niedrig, liegt es meist am Titel, an den Filterangaben oder an den Bildern. Wenn trotz vieler Aufrufe kaum Anfragen kommen, dann stimmt wahrscheinlich der Preis oder die Beschreibung nicht. So lässt sich Schritt für Schritt nachjustieren, statt das Inserat blind zu verändern.